株式会社オクション

任意売却に関する質問

01 任意売却ってなんですか?

通常の任意売却とは、競売が始まる前に債権者の同意を得て売却する事です。
任意売却は、債権者の売却額が債権額より下回っても「売却の相談に応じますよ」「抵当権の抹消に応じますよ」と債権者が相談に応じてくれる売却方法をいいます。競売より高く売れるという債権者にとっても債務者にとって有利な売却方法です。
そして、メリットはそれだけではありません。通常は、不動産会社が仲介して、債権者の同意を得て債権者が不動産を売却しますが、どの不動産会社でもできるということでもありません。債務者に有利な売却ができるよう任意売却の経験豊富な会社をえらぶことが必要だと思います。
任意売却は、あなたが売主。競売は裁判所が売主です。

02 任意売却するより、競売にかけられる人が多いのは何故?

全部を調べた訳ではないので正確なことは言えませんが、任意売却の意味を解ってない人が多いようです。
任意売却で買戻しをしたお客様でさえ、これが任意売却とは理解していませんでした。また、任意売却に関する認知度は高まっていますが「どうせマイホームを取られるのなら競売も任意売却も同じ」と考える人もいることも仕方がないことかもしれません。たぶん、みなさん、任意売却も競売も同じだと考えている人が多いのだと思います。そして、当社は競売で不動産を購入するケースがあります。その時に所有者に「何故、任意売却しなかったの、引っ越し費用も出たのに」と聞くと、「任意売却の意味がわからなかった」という人が多く、ついで「誰が言っているのが本当の事か解らない。」といった回答もありました。

また、弁護士に相談したけれども自己破産を薦めて教えてくれなかった。など、競売になった人は、任意売却を理解していない。知らない。といった人が多いようです。

私は、任意売却で、債務者を救えるとは思っていません。しかし、任意売却を利用して再スタートを有利にすることもできます。少しでも有利な方法で、再スタートしてみませんか。

03 任意売却は弁護士に相談したほうがいいのでは?

弁護士は、不動産のプロではないので、任意売却の相談をしても弁護士は不動産会社に売却依頼すると思います。
逆に、任意売却しないほうがお客様の希望、利益になる場合は当社から弁護士を紹介するケースもあります。任意売却を考えている債務者の方は、なんとか、再スタートを有利にしたいと考える人が多いので、法的に処理を進める弁護士に相談するよりは、任意売却の専門家の方が、債権者にとっても、債務者にとってもいいと思います。
弁護士の先生にお世話になることは、民事再生、任意整理、過払い請求、自己破産などがあります。その中でも、自己破産は最後の選択です。自己破産しなくても、債務を0に方法もありますし、自己破産ですと現在の法律では、現金は99万円しか残りません。

04 任意売却のメリットは?

(1) 所有者の意思で販売でき、債権者・買主が話し合いにより、納得して売却できます。
(2) 通常、競売になっても住宅ローンの残債の分は残債支払い続けなければなりません。だから、競売より高額で売れる任意売却を利用する方が、債務者にとっても再スタートに有利になります。
(3) 近隣に秘密に販売できる可能性があるため、住み続けることができる可能性があります。
(4) 不動産への仲介手数料、引っ越し費用など諸費用を債権者が売買代金から支払ってもらえ、売却後の残債の支払い交渉も柔軟に対応してくれる。

などがあると言われます。
ただ、何よりも最大のメリットは、所有者自信の意志で販売できるということです。
それは、再スタートを有利に売却できるという事です。任意売却は所有者の最後の権利です。

どうせ手放すのだから、競売も任意売却も同じと考えるのも無理はないと思いますが、再スタートで、人生大逆転をした人は、些細なチャンスも逃さず、たとえ転んでも、ちょっとでも前に、少しでも有利に進めようと考えた人です。
現状を打開する能力、機会があっても現状を打開しようと考えなければ、現状も未来も打開できない。

05 任意売却のデメリットは?

任意売却のデメリットは無いと思います。
しかし、任意売却する為には、面倒な作業、交渉が必要になります。それをデメリットと考える人もいるかもしれません。
そして、任意売却には債権者すべての同意が必要です。登記されている権利者ひとりでも任意売却を反対すると任意売却はできません。
また、「任意売却も競売も家を手放すのなら同じ」と考える人がいることも理解できます。

だから、何でもかんでも、任意売却とは思っていません。でも、最後の権利を有効に使うのも一つの手だと思います。任意売却そのものが債務者を救済することはできませんが、競売よりも再出発を有利します。
私は、任意売却をビジネスにするために不動産会社を始めたわけではありません。債務者の気持ちは、わかっているつもりです。

06 任意売却後の住宅ローンは支払わなくていいの?

原則支払わなくてはなりません。
しかし、残債務は、債権者との交渉次第で無理のない返済、ゼロになることもあります。
10万円支払うことにより、債権者より債務を免除してもらったこともあります。また、自己破産し免責が決定すると、返済しなくてよくなります。債権者も担保を失った債権ですので、回収は難しいと感じています。

07 任意売却したら自己破産をしないといけないの?

自己破産をする必要はありません。債務者の処理方法の一つです。
まず、任意売却をしたからといって自己破産をしなければならないということではありません。多く場合、任意売却後の残債務に関しては、無理のないくらいの分割に応じてくれます。但し、厳しい債権者ですと、まとまった金額を請求してきて交渉がうまくいかないかったり、収入があると給与差押えをしてきます。
複数の消費者金融等の債務がある場合は、自己破産を考えた方がいい時もあります。尚、自己破産は勤務先に知られることはありませんが、一定期間はカード、ローンはできなくなり、保険会社の審査が通らなかったりします。
自己破産は、最後の決断です。

08 競売も任意売却も、売却するなら同じじゃない?

売却するのは同じです。
でも、一番いいスタートラインで再スタートしませんか。今までの問題点、課題を全部解決しないで日々を過ごしていたのかもしれません。これはゴールではありません。再スタートです。成功は何度もあります。
住宅ローン・事業ローンを免責してもらうには、自己破産が必要です。しかし、これは色んなリスクもあります。
だから、今、自分ができる。最高の再出発をするために、任意売却をする必要があるのです。また任意売却によって、退去費用、売却の諸費用を債権者が売買代金から支払ってもらえることもありますので、自己負担が減ります。また一般的に、任意売却は競売よりも高値で売却でき、債権者により多くの残債務を支払うことは可能です。 任意売却も、競売も、一緒と考える人もいるかもしれません。任意売却は面倒くさいし、自分で引っ越しするという人も多いです。
面倒くさいだけで、自宅を競売で手放しますか。任意売却はあなた売主で、競売は裁判所が売主です。

もちろん、家を手放すのに、競売も、任意売却も同じと考えるのも、気持ちはわかります。でも、あなたの人生はこれで終わったわけではありません。
少しでもいい条件で再出発することが、立ち直りの早道と考えることが、必要と思っています。

09 売却先を親族にする事はできますか?

法的には可能です。
しかし、債権者に交渉する場合、売買価額の妥当性と債権者の承諾を取ることが必要です。
売却が高額であっても親族に売却する事を、一切認めない債権者もあります。 債権者は、なるべく沢山回収したいわけですから、親戚から借りてでも返金してほしいのが本音だと思います。それで、直接、債権者に親族に売却したい旨を交渉するのは、債務者にとって必ずしも有利とはいえません。

10 離婚後も購入した家に住んでいます。住宅ローンを滞納した場合どうしたらいいですか?

離婚した相手がローンを借りて滞納した場合は、あなたは退去しなければなりません。
また、あなたが共有名義の場合で住宅ローンを滞納した場合、あなたは、連帯債務者・連帯保証人になっている可能性は高いので、一括返済するか、払えない場合は、いずれ競売にかけられます。そうなる前に、任意売却等の対策を行うことをお勧めします。

11 何とかして自宅に住み続ける方法はありますか?

お客様の状況によりますが、方法はあります。
民事再生という方法、買戻しの方法。リースバックなどがありますが、一定の条件があり、皆さんそうできるとは限りません。また、返済方法の変更などがあります。
これらの方法は、経験のある実績のあるところに、依頼した方がいいいと思います。経験のない業者、良心的でない業者は自分の利益の為に、売る必要がなくても売ってしまいます。

12 所有者が行方不明の場合、任意売却はできますか?

所有者本人の確認がとれない場合は難しいです。
しかし、方法はあります。
法的に不在者財産管理人を選定して行う方法がありますが時間がかかるので、競売開始決定がなされていたら、難しいかもしれません。早めの相談が必要です。

競売ですと本人がいなくても所有権は裁判所の権限で所有権の移動はされますが、任意売却では、本人が不在の場合は法的手続きが必要になります。

13 税金を滞納しています。どうしたらいいですか?

自宅が差し押さえられる前に、すぐに役所に相談に行ってください。
固定資産税・住民税・源泉税・国民健康保険・自動車税などの滞納があれば差押えがあります。役所に行って相談し、数千円でもいいので分割で支払うことをお勧めします。
税金は、何もしないでいると差押えさられ、延滞金もつきます。税金を滞納して、自宅に差押えが付いている場合は、差押え解除の相談をする必要もあります。

14 任意売却・競売をやっている不動産会社は怖いと聞きました。本当ですか?

以前は、競売物件は、強制執行できなかったようで、もしかしたら、怖い不動産会社があったかもしれません。
平成15年に競売でも強制執行ができるようになったそうです。当社は平成15年設立ですので、競売の購入で、立退き作業に苦労したことはありません。
でも、お客様に怖がられては仕事になりません。お客様が気軽に寄れるお店でないと。

15 オクションさんだと任意売却は成功しますか?

当社だから、成功するわけではありません。
ただ、当社は任意売却の取扱いも全国でもトップクラスです。きっとあなたの役に立つことができます。
任意売却を行うには、債権者と、債務者の関係が悪化していると、債権者も交渉に応じないことあります。とくに競売開始が決定していると時間もありません。時間があればある程、任意売却は有利です。結果的に成功とみるか失敗とみるかは、本人の感じ方かもしれません。

私は、任意売却だけが最善の解決方法だとは思っていません。しかし、任意売却で再スタートを有利にすることもできます。
じっとこのまま競売を待つより、任意売却の可能性に賭けてみるのもいいと思います。そこで業者選びが、重要になってきます。

16 任意売却と競売はどう違う?

任意売却は所有者本人が売主、競売は裁判所が売主です。
任意売却ですと、再スタート資金を得ること、引っ越し費用をえることが可能です。
競売ですと、強制執行による退去となります。

任意売却は所有者の最後の権利、自己破産は債務者の最後の決断です。任意売却は、再スタートを有利にしますが、強制競売は、再スタートを不利にするだけでなく、債権者との交渉の機会を無くしてしまう危険があります。
所有者本人が売主である任意売却の方が、より自分に有利に売却でき、再スタートを有利にします。

17 任意売却後の残債がゼロになるってホント?

任意売却後の債務につては、ゼロになる場合もあります。
一つは自己破産です。もう一つ、自己破産しなくても、残債務がゼロになる方法があります。
しかし、残債務の処理をどうするかは、債権者の判断にかかっていますので、必ずこうなるということにはなりませんが、実際は個々のケースで対応が違ってきますので、その点をよく理解のうえお読みください。
債権者に「任意売却をしたので、残債はチャラにしてください」といってみても、とんでもないと、逆に残債の全額支払いを請求されることになります。債権がサービサーに譲渡された場合も、債権額に変更がないのですから、同じです。

しかし、ここで諦めないでください。債権者も「一括支払いをしてください」と強気でいってみても、任意売却をした後ですから債権者にはもう、担保権はありません。他の方法も、強制的な回収手段も限られ、給料か預金の差押さえぐらいです。それも、「給料があって預金があれば」のことですから、簡単ではありません。そして、債権者が取る方法として、話し合いによる残債務の回収となります。
つまり回収手段は、強制力のあるものは無くなり、現実的な「話し合いだけ」になってきます。

ここからが、交渉の勝負です。債権者は、強制力が無くなったのです。そして、任意売却で損してばかりだったでしょうか。
違います。債権者は任意売却により、重荷の債権を無税で償却して帳簿からはずし、財務処理上の決着をつけ、困難債権の処理をすることができました。ですから、債権者にとって任意売却で抵当権がなくなる意味は大きいのです。

【債権者にとって抵当権がなくなる意味】
債務者の資産状況や支払い能力から、債権全額の回収ができないことが明らかな場合には、貸倒とすることができるのが原則です。しかし、抵当権を実行する前の損金算入は税務上認められません。担保価値が下落し、事実上は貸倒れと同様な状態でも、抵当権がある以上は損金に算入できないのです。
この結果、債権放棄の文書を出さなくても、取立てはしないといこともでてくることになります。
もちろん無担保債権でも裁判による法的請求はできますが、手間と費用をかけても実際に回収にならないのでは意味がありません。無担保の債権の回収は容易ではないのです。だから、自己破産しなくても残債務をゼロにすることもできることがあります。
ただし、他にも資産があるとか給料や確退職金が実際に入るといった場合は、法的請求を含めた支払請求の対象者になってきます。こうした人は、債権者にとっては格好のお客さんですから、慎重に任意売却を進めなければなりません。

18 オクションさんはなぜ全国の取り扱いができるの?

鹿児島県知事の免許だから全国の取扱いできないということはありません。
他の県で宅建の免許が必要となる事務所を設けるためには大臣免許が必要となりますが、当社は現在そこまでの事務所は必要がありません。レンタルオフィスで主要都市に相談室を設けている状態で十分だからです。

不動産取引、販売は、不動産会社が登録している不動産ネットワークに登録するので、全国の不動産会社が不動産物件を見ることもでき、販売することもできます。当社も埼玉・東京を中心としていますが、大阪の物件を売ることも、買うことも、販売することもしています。だから、遠い物件も、売ることも、買うことも、できるのです。
売主の不動産会社が埼玉で、買主の不動産会社も埼玉の不動産会社の場合もありますが、売主の不動産会社が埼玉で、買主の不動産会社が大阪ということもあるのです。
不動産取引の場合、売主の不動産会社と、買主の不動産会社が同じのケースはあまりなく、広く不動産会社に広告をだして、販売するケースがほとんどです。だから、「地元の不動産会社でないと売れない」ということではなく、あなたにとって一番いい業者を選ぶことです。

当社のように、全国の不動産を扱っていると、やっぱり地元の不動産会社が売ってくださることも多いですね。
そして、私が何故、遠方の北海道だったり、九州のご相談者に会っているか?
それは、相談にくる人が遠方にいるからです。それだけを考えれば、もちろん赤字です。もともとビジネスとして借金の相談を受けていたわけではなかったからです。
会社経営にとっては、あまり赤字になることはできませんし、社員もおります。しかし、ボランティアばかりではありません。不動産取引のある時は、ビジネスになる時もあります。
私が全国の債務者の相談にのっているのは、単なるおせっかいかもしれません。でも、会社経営として重みになるときがきたら、止めると思います。そして、もう一つ、わがままなご相談者には会いたくありません。無理して借金を返す必要はありませんが、あなたのために、友達から借りた金は、返す必要があると思います。
最低でも、あなたの真心は返さないといけませんし、友達の真心を裏切ってはいけません。

19 相談料が無料なのは何故?

私はもともとボランティアで、債務の相談にのっていたので、無料となっています。
不動産業は始めましたが、借金の相談をビジネスとは考えていませんでした。しかし、不動産業を行うようになり、不動産の取引のある場合は手数料がいただけるようになり、ビジネスにもなるようになりました。
それで、相談の段階で、相談料をいただくことはありません。また、わたしの方から請求することもありません。でも、自費で遠方に行ったりするとお金もかかります。すると、ご相談者の方も気づかって「車代」としてお金をいただくことも多くなりました。その時は、ありがたくいただきます。

私が、相談料を要求することはないですが、当社にも社員がいますし、給料も払わなければなりませんので、限界はあります。しかし、私ができる限り、頑張っていきたと思っています。

しかし、こういう人は、相談、依頼をお断りすることもあります。
■自分の利益ばかり考えたり、私の好意もわかってくれない人。
■売却できないこと、または、競売の取下げができないことを私のせいにする人。
そういう人は、私には力不足で、力になれません。そして、何もかも無料というわけではありません。お金のかかる相談もありますので、その場合は事前にご相談、お知らせしています。

20 任意売却後の残債はどうなるのですか?

通常は、残債は払い続けなければなりません。
一つは自己破産です。もう一つ、自己破産しなくても、残債務がゼロになる方法があります。
しかし、残債務の処理をどうするかは、債権者の判断にかかっていますので、必ずこうなるということにはなりませんが、実際は個々のケースで対応が違ってきますので、その点をよく理解のうえお読みください。
債権者に「任意売却をしたので、残債はチャラにしてください」といってみても、とんでもないと、逆に残債の全額支払いを請求されることになります。債権がサービサーに譲渡された場合も、債権額に変更がないのですから、同じです。

しかし、ここで諦めないでください。債権者も「一括支払いをしてください」と強気でいってみても、任意売却をした後ですから債権者にはもう、担保権はありません。他の方法も、強制的な回収手段も限られ、給料か預金の差押さえぐらいです。それも、「給料があって預金があれば」のことですから、簡単ではありません。そして、債権者が取る方法として、話し合いによる残債務の回収となります。
つまり回収手段は、強制力のあるものは無くなり、現実的な「話し合いだけ」になってきます。

ここからが、交渉の勝負です。債権者は、強制力が無くなったのです。そして、任意売却で損してばかりだったでしょうか。
違います。債権者は任意売却により、重荷の債権を無税で償却して帳簿からはずし、財務処理上の決着をつけ、困難債権の処理をすることができました。ですから、債権者にとって任意売却で抵当権がなくなる意味は大きいのです。

【債権者にとって抵当権がなくなる意味】
債務者の資産状況や支払い能力から、債権全額の回収ができないことが明らかな場合には、貸倒とすることができるのが原則です。しかし、抵当権を実行する前の損金算入は税務上認められません。担保価値が下落し、事実上は貸倒れと同様な状態でも、抵当権がある以上は損金に算入できないのです。
この結果、債権放棄の文書を出さなくても、取立てはしないといこともでてくることになります。
もちろん無担保債権でも裁判による法的請求はできますが、手間と費用をかけても実際に回収にならないのでは意味がありません。無担保の債権の回収は容易ではないのです。だから、自己破産しなくても残債務をゼロにすることもできることがあります。
ただし、他にも資産があるとか給料や確退職金が実際に入るといった場合は、法的請求を含めた支払請求の対象者になってきます。こうした人は、債権者にとっては格好のお客さんですから、慎重に任意売却を進めなければなりません。

21 任意売却に関する一般社団法人が沢山あるのは何故、どこを信頼すればいいの?

任意売却関係の一般社団法人は実に沢山あります。少し、一般社団法人について説明しましょう。
現在よく耳にする社団法人は、2008年12月1日に施行された「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」(略称は一般社団・財団法人法)によります。以前の社団法人と違い、株式会社のように公証役場での定款認証と主たる事務所管轄の法務局での登記を行えば「一般社団法人」が簡単に設立できるようになりました。
それが、今の任意売却に関する一般社団法人が多くなった原因です。
誰でも簡単にできるようになったので、任意売却ビジネスをやりたいと考えた不動産経営者が一般社団法人任意売却支援協会の代表理事とか名乗って、「会員もいなく、一人代表理事というものありますし、もしくは、不動産会社と提携して、不動産会社を会員にしています。
一般社団法人をつくれば、ご相談者様の信用が得られると思って、作っているのか、本当に活動しているのかわかりません。実態は、不動産会社が行っていることが多く、債務者のために作った集団というより、任意売却でビジネスをしたい不動産会社がつくっています。私でも、代表理事になって簡単に作れます。
一般社団法人の中には、よい法人もあるりますが、任意売却に関する一般社団法人の場合、代表理事もしくは、関係者が不動産会社でしたら、気を付けたほうがいいかもしれません。

22 オクションさんが提携店がないのは何故?

理由はあります。
当社だけで、遠方までフォローするのは限界があると思い、提携店をつくることも考えました。しかし、提携店と言っても、不動産会社が主になりますが、不動産取引にならないことはやりたがらないのです。
通常、任意売却は不動産会社の仕事ですが、中には、不動産を売らなくてもいい場合がでてきて、そんな場合でも、不動産会社は、不動産を売却しようとするので、私の意志が伝わらなくなります。それで、提携会社をつくることをやめた経緯があります。

不動産会社は、任意売却をすすめ、何が何でも売ろうとし、弁護士は、自己破産をすすめ、90%が同時廃止の自己破産なのに、皆、管財事件にしたがる構図は変わりません。だから、任意売却ビジネスを考えている不動産会社には、提携するこは難しいのです。
ビジネスにならなくても、債務者にとっていいことは、教えるべきだし、やるべきと考えているからです。しかし、すべてが、ビジネスにならない時は、従業員もいますので、ボランティア活動は撤退する時が来るかもしれません。

23 滞納しないと任意売却できませんか?

滞納しなくても任意売却できる場合はあります。
滞納しないと任意売却できないと書いてある本がありましたが、正しくはそうではありません。滞納していない債務に対して、債権者も任意売却を認めるのは難しいのは事実ですが、要は、債権者が対応してくれればできます。

当社も何度か、債権者が応じてくれたこともあります。しかし、ほとんどの場合、認めてくれません。
債権者も滞納してもらって、保証会社から全額回収したい場合も多く、社内の規定もありますので、滞納してもらったほうが、金融機関としても任意売却に応じやすいということもあります。
任意売却をするために、滞納を薦めているわけではありません。借金を借金して払う必要はないと思いませんか。

24 任意売却のNPO法人って何、信用できるの?

広告は、NPO法人、一般社団法人だったので相談に行ったら、契約するときは、不動産会社だった。
NPO法人は非営利組織として、公の利益のために活動しているというイメージが強いため、地元の新聞やタウン紙に取り上げられることもよくあります。しかし、NPO法人を隠れ蓑にして違法行為を行う業者、団体が存在しはじめており、NPO法人のイメージも多少傷ついているのが現状です。
予想されたことですが、これを利用して、実態は会社が運営してるという状況があるようです。
これは一般社団法人を利用してる不動産会社に似ています。NPO法人の利点は社会的な信用が得られるということです。しかし、これを利用している会社組織もあるかもしれません。
信頼や信用は時間をかけて地道に築いていくものですが、NPO法人(非営利組織)を利用して、信頼を得ようをしているのは残念なことです。

だから、きちんと調べて、依頼することが必要です。
少しNPO法人についてお話ししますと、NPOとボランティア活動は違うものです。 NPOとはNon Profit Organization の略語で「非営利組織」、利益を目的としない組織のことをいいます。NPOに関しては本などで解説しているものがありますが、営利を目的としない市民の活動がNPOだと知っておけば十分です。
ですから、任意売却で不動産会社が利益を上げるために、NPO法人を利用しているなら、これは営利目的だと私は思います。

「非営利」とは、利益の配分をしないという意味ですので、ボランティアとは違いますが、NPO法では余ったお金を社員(従業員のことではなくて会員のことをこういいます)で分けてはいけない、と規定されています。
しかし、これを守っていれば、事業収入を得てもいいし、職員に給料を払ってもいいのですが、営利目的の不動産会社はできません。だから、契約するときは、NPO法人ではなく、不動産会社で契約するでしょう。

25 住宅金融支援機構で任意売却を認めないことってあるんですか?

住宅支援機構が任意売却を認めないことはあります
認めない理由を聞いたことはありませんが、「住宅金融支援機構から借入をして、数回しか支払いをせず、滞納した人」こういう場合、任意売却を認めない傾向があります。その他にも要因があるかもしれませんが、通常の取引ではおかしいと思うものは、認めないかも知れません。
通常は、任意売却は債権者にとってもメリットはあるので、認めることは多いですが、公的機関でも認めないケースはあります。
UR都市整備公団は、任意売却は原則認めないようです。

26 債権者が任意売却を許可してくれません。何故ですか?

債権者が任意売却を認めないことはあります。
認めない理由を債権者に聞くのは難しいですが、下記の理由が考えられます。

(1) 債務者と債権者の関係が悪化している場合。
(2) 任意売却の売却価格が債権者の考えより低い場合。
(3) 借り入れをして、返済を数回しかやっていない場合。
(4) 債権者側の方針で、任意売却そのものを認めていない時。

任意売却は債権者の考えによります。任意売却を認めないからといって、債務者が抗議することはできません。もともと、払わなければならない債務を支払わないのが悪いということになると思います。

27 債権者が「当社のする不動産会社で任意売却してほしい」と言ってきた。何故ですか?

債権者にとって何かメリットがあるのでしょう。
しかし、任意売却は債務者の最後の権利です。任意売却の不動産業者は、自分で決めた方がいいと思います。また、任意売却を一般媒介でやってくれと、債権者が言うこともあります。
それでも専任媒介でやるべきだと思います。専任媒介の方が、債権者、債務者、不動産会社にとってメリットがあることだと思います。

債権者の担当者には、自分の息のかかった不動産会社に依頼したい人もいるようです。不動産会社を選ぶ権利は所有者にあるのですから、所有者が一般媒介のほうがいいと思えばそれは、それでいいと思いますが、債権者が強制することはできません。
任意売却は所有者の最後の権利です。

28 任意売却で「買戻し」は何か問題はありませんか?

数多くの買戻しの経験をしている当社では、色んなことがありました。
いつも、いいことばかりではありません。不動産の買い戻しの場合、通常は兄弟、子供、親族となることが多いです。
ここで問題が起きたことがあります。
買戻しをした息子が、生活に困って両親が住んでいる不動産を売ってしまったのです。
法的にはできる話です。所有権は息子さんにあるのですから、堂々と売れます。
でも、ここで困るのはご両親です。そして、ここで争いが起きます。これは、親族、兄弟でも同じことです。
買戻しをする場合は、そういう争いが起きないとも限りません。十分考慮してすすめるべきです。

29 債務免除がされると税金がかかるというのはホント?(債務免除益)

債務免除を得た金額を利益と考えることがあり、課税されるようです。しかし、課税は本当に稀な話です。
私は、税金の専門家ではないので、そこのところを理解のうえお読みください。
債務免除されても、所得税、贈与税がかかるといわれております。でも、債務免除された金額に課税されて払える人がいるのでしょうか。債務免除は債権者が債務者の事業再生を願って行うものだと思います。債権者が債務者の支援を行うために債務免除を行ったとしても、それに対して、課税がなされることになると再生の妨げになると思います。
妨げになる法律でも原則として債務免除益は、所得税法にある「経済的な利益」に該当するため課税されます。
しかし、債務免除益の特例として税務署は所得税法基本通達に、債務免除益のうち、「債務者が資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であると認められる場合」に受けたものについては、各種所得の金額の計算上収入金額又は総収入金額に算入しないものとする。と、見解を示しております。
そもそも債務免除益は所得といえるのか。債務免除されることは、債務者にとっては、利益を得たということになるようだが、もちろんそうだ。
でも、課税された事実は、私は知らない。また、個人が個人から債務免除を受けた場合については,贈与税の対象となるようです。
この場合における債務者は、会社の債務免除のような問題が生じないこととなる。それは、個人から債務免除を受けた場合には,法律によって贈与とみなされるが、債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難であるときには、その弁済をすることが困難である部分の金額は贈与とみなされず、課税されないようです。
結局、債務免除益は課税されないと理解してもいいのでは、もし、課税されたとしても、本当に稀なケースでしょう。でも詳しいことは、税金の専門家に聞いたほうがいいと思いますが、債務免除益について経験している税理の専門家も少ないのでは?

30 競売になったら、任意売却をしたら、ブラックリストに載りますか?

ブラックリストという言葉は、よくつかわれますが、ブラックリストというリストはありません。
しかし、ここではわかりやすいように、ブラックリストと呼んで説明します。
(よく使われるブラックリストは、個人情報の過去の事故歴あるかを意味しています。)

ブラックリストは、住宅ローンなどを一定期間滞納、延滞をするとブラックリストに登録されます。それは、住宅ローンだけでなく、携帯電話代、カードの返済、消費者金融からの借り入れ状況、返済状況も登録されます。
従って、任意売却、競売になるからブラックリストに登録されるのではなく、住宅ローンの滞納・延滞事態がブラックなのです。
だから、借金の滞納、延滞だけでブラックと判断されるのではなく、消費者金融の借り入れ残高、借り入れ状況、カード、携帯電話代の返済状況で、金融機関は個人を判断され、同じ人物であってもA金融機関は、ブラックと判断され、B金融機関では、ブラックとしないことも考えられるのです。

31 所有者が行方不明です。不動産を売却する方法がありますか?

方法はあります。
しかし、手続きと、時間がかかります。
競売開始決定がされているような不動産の場合は手続きが間に合わなく難しいことが多いです。
法律では、家出などをして、容易に戻る見込みのない不在者、財産管理人がいない場合に、家庭裁判所では、申立てにより、不在者自身や不在者の財産について利害関係を有する第三者の利益を保護するため、財産管理人選任等の処分を行うことができます。
選任された不在者財産管理人は、不在者の財産を管理、保存するほか、家庭裁判所の権限外行為許可を得た上で,不在者に代わって、遺産分割、不動産の売却等を行うことができます。
しかし、時間、日数もかかり、すぐに売却することは難しいです。

32 任意売却は、債務者の救済になりますか?

私は、任意売却で債務者を救済できるとは思っていません。
任意売却で再スタートを有利にすることはできますが、救済することではありません。
任意売却を債務者の救済と言っている人もいるようですが、私は、そうは思いません。任意売却だけが解決策でもありません。
私は、借金に苦しんだ一人として、借金に苦しんでいる人に勇気を与えたいだけです。任意売却は、再スタートを有利にしますが、解決策ではありません。
大切なのは、債務者がこれから、どう人生に向き合って行くかです。

33 なぜ●●保証は、任意売却はうちでしかできませんというのですか?

●●保証さんは、「任意売却はうちの紹介する不動産会社しかできません」といいます。
●●保証さんは、こうも言います。
「うちで任意売却をやらないと引っ越し費用がでません。」「任意売却は、もううちの不動産会社に頼んでいますので他ではできません」と。
なぜこうなるのでしょう。
たぶん、そのほうが債権者にとって有利なことがあるのだと思います。
でも、任意売却は債務者の権利です。債権者の権利ではありませんので、所有者のあなたが決めることができます。しかし、滞納している事実があれば、権利はあったとしても丁寧な対応が必要です。

34 任意売却では、マンション管理費は払わなくていいの?

「自己破産するんだから、マンション管理費も払わなくてもいい」と弁護士先生が説明することがあるようです。
しかし、任意売却をする時は、マンション管理費の支払いを売買代金から差し引くことを債権者が認めてくれるとは限りません。
認めてくれるケースの方が多いですが、金額によりますし、全く認めてくれない債権者もいます。だから、管理費、税金はなるべく払うようにした方いいと思います。
しかし、生活ができないくらい苦しいのに、支払う必要はないと思います。管理組合の方には申し訳ないですが、無理して払って身を焦がさない方がいいと思います。

35 保証会社の任意売却は、自分では不動産会社は探せないの?

自分で探せないという訳ではありません。全国保証は、当社でも沢山、取り扱っています。任意売却は債務者の権利ですので債務者自身で、不動産会社を選ぶことができます。
もし、債権者の担当者がそういう説明をしたのなら、何かの間違いでしょう。自分で決めた不動産会社で任意売却を進めた方がいいと思います。
しかし、頼む不動産会社がなければ、債権者の薦める不動産会社を利用してもいいと思います。当社も債権者からの紹介は、よくある話です。

36 債権者から、一般媒介にしてほしいと電話がありました。専任と一般ではどちらがいいですか?

専任媒介では、全国の不動産会社に、レインズという不動産ネットワークを通じて売却を依頼するのが義務です。
一般媒介では、レインズの登録義務はないので、基本的に依頼した不動産会社だけの販売です。
ですから、どちらが有利というと債権者にとっても、債務者にとっても、専任媒介のうほうが、有利です。
債権者の担当者が一般媒介をしてもらいたい理由のひとつには、自分の薦めたい不動産会社を断られてた場合が多いようです。自分の薦める不動産会社を使ってもらえなかった次に来るのが、一般媒介にしてくださいということです。どうしても自分の薦める不動産会社を入れたくて、一般媒介をすすめるのでしょう。
債権者にとっても、債務者にとっても、専任媒介のうほうが、有利です。

37 親子売買の任意売却は、可能ですか?

結論から話すと、非常に難しいです。しかし、かたちをかえてできることがあります。
親子売買の融資が難しいのは、金融機関と保証会社との間における保証契約に問題があるともいいますが、理由はそれだけではありません。
そのような文言がなくても難しいことです。借り入れする内容が問題です。親子売買そのものが疑わしいからです。
そもそも 親子であるならば、「相続でタダでもらえる不動産をどうしてお金を借りて買わなければならないのか?」それが金融機関の審査を難しくしています。
そうです。家を親の借金から守りたい。手放したくない。これが実態です。
それで、子供の名義でお金を借りる。家を守る。ということが問題なのです。

親子売買ができない理由に金融機関と保証会社との間における保証契約が一つの要因にあげられまが、保証契約には、こう書いているようです。
「貸付対象物件の売主が、申込人本人の配偶者・親・子のいずれかである場合、保証の対象とならない」と。
要は、「親子売買は、保証会社が保証しない。」といっているのです。

夫婦間や親子間の不動産売買には融資をしないことが原則になっているのは、当たり前の話だと思います。
タダで相続できる不動産をなぜ借金してまで買わなければならなのか。たとえ相続税がかかったとしても、相続税のほうが安いはずです。ここが金融機関が疑問に思う理由なのです。

子供が親の不動産を買いたいのではなくて、子供の名前でお金を借りたいという理由では、借り入れは難しいということなのです。

だから、家を守るためには、直接的な取引で住み続けるのは難しいのです。貸したくても、貸せない金融機関の事情がわかれば、家を守れる方法もわかってきます。

38 一般媒介契約と専任媒介はどちらがいいですか?

最近では、インターネットの普及により物件情報サイトなどを利用すれば広範囲に情報を流せます。
仮に専任媒介として登録された物件であっても、レインズ(指定流通機構により運用されている不動産物件の情報システム)を通じて、全国どの不動産業者でも物件情報を得ることができます。
そのため、一般媒介のように多くの業者に依頼できるというメリット自体は、依頼者にとってもあまり大きなメリットとはならないと思います。

一般媒介のメリット
(1) 複数の不動産会社に対して依頼ができるので色んな意見が聞ける。
(2) 魅力的な安い物件の場合、不動産会社の間での競争原理が働き早く売れる。

一般媒介のデメリット
(1) 仲介業者の報告義務が無い
(2) レインズへの登録義務がないので広く不動産会社に依頼するこができないときがある。
(3) 複数の業者に依頼できる反面、依頼された業者は他の不動産業者で成約される可能性があるので広告宣伝活動等に費用をかけることを非積極的。
(4) 依頼している不動産業者が多いと、報告、連絡のコミュニケーションが面倒。
(5) たくさんの不動産業者に依頼しないと効果もあまりない。
(6) 相場より高い物件はあまり効果がない

(専属)専任媒介のメリット
(1) レインズへの登録義務があるので広く不動産会社に依頼するこができる。
(2) 不動産会社も積極的に販売してくれる。
(3) 報告、連絡が一社でいいので、ラク。
(4) 仲介業者には報告義務があるので安心

(専属)専任媒介のデメリット
(1) 自ら買主を探すことができない。
(2) 3か月間は他社の不動産会社に依頼できない。
(3) 悪質な業者だと一般公開していないケースがある。

39 親子売買で借入(ローン)ができないのは何故ですか?

親子売買における融資が難しいのは、金融機関と保証会社との間における保証契約に問題があるともいいますが、理由はそれだけではありません。そのような文言がなくても難しいことです。
借り入れする内容が問題です。親子売買そのものが疑わしいからです。
そもそも 親子であるならば、「相続でタダでもらえる不動産をどうしてお金を借りて買わなければならないのか?」それが金融機関の審査を難しくしています。
そうです。家を親の借金から守りたい。手放したくない。
これが実態です。それで、子供の名義でお金を借りる。家を守る。ということが問題なのです。

親子売買ができない理由に金融機関と保証会社との間における保証契約が一つの要因にあげられますが、保証契約には、こう書いているようです。
「貸付対象物件の売主が、申込人本人の配偶者・親・子のいずれかである場合、保証の対象とならない」と要は、「親子売買は、保証会社が保証しない。」といっているのです。

夫婦間や親子間の不動産売買には融資をしないことが原則になっているのは、当たり前の話だと思います。
タダで相続できる不動産をなぜ借金してまで買わなければならなのか。たとえ相続税がかかったとしても、相続税のほうが安いはずです。ここが金融機関が疑問に思う理由なのです。

子供が親の不動産を買いたいのではなくて、子供の名前でお金を借りたいという理由では、借り入れは難しいということなのです。

40 自己破産のデメリット

(1) 一定の財産を失い。自由に自分で財産を処理することができません。
処分される財産とは…
■不動産(土地・マイホーム・別荘)
■99万円を超える現金
■20万円を超える預貯金
■20万円を超える株券、ゴルフ会員権などの有価証券
■20万円を超える生命保険の解約返戻金
■20万円を超える価値がある自動車
■受給予定退職金額の1/4~1/8の額が20万円を超える場合、その受給予定退職金の1/4~1/8の額(裁判所によって割合が異なります)
※「自動車・生命保険の解約返戻金・有価証券」の場合、原則として20万円を超える価値のあるものは処分されますが、その他の財産と合計した金額が「99万円以下」であれば、「裁判官の判断」によって、処分されない場合もあります。

(2) 連帯保証人に迷惑がかかる。
「原則として連帯保証人は一括で債務を返済しなくてはならない」ので、連帯保証人も自己破産手続を行う必要があります。または、「任意整理・特定調停・個人民事再生手続き」などの方法も検討する必要があるかもしれません。

(3) 官報に掲載される。
自己破産をすると、「法令・告示・予算・人事など」、国が発行する官報に、記載されます。(免責許可の決定日から約2ヵ月後に掲載)
このように官報に記載されることはデメリットですが、一般の人が官報を見ることはまずありませんので、官報から自己破産したことが知られることはほとんどないと思います。
しかし官報に記載されることの最大のデメリットは、「金融業者(特に悪徳金融業者や闇金業者)」がこの官報をチェックし、破産者に無差別に、ダイレクトメールを送りつけてくることです。

(4) 住所移転と旅行の制限される。(管財事件手続中の場合)
破産管財人が選任された場合は、債務者の財産を換価、処分し、各債権者に配当しなければならないので、手続きの迅速化のため、「債務者の逃亡・財産の隠蔽」などを防止するために、破産手続きが終了するまでは、裁判所の許可なくして「住所の移転(引越し)」「長期間の旅行」はできないことになっています。
※実際には許可を求めれば、簡単に許可を与えてくれているようです。
しかし、個人の場合は、ほとんどが同時廃止(同時破産廃止)になるので、この場合には住所の移転や旅行をするのに裁判所の許可は必要ありません。

(5) 公法上の職業、資格の制限を受ける。
弁護士・司法書士・行政書士・税理士・公認会計士・公証人・不動産鑑定士・弁理士・社会保険労務士・有価証券投資顧問業者・宅地建物取引主任者・公安委員会委員・保険勧誘員(損保代理店、生命保険外交員)・警備業者(警備員)・質屋・古物商・建設業・風俗業者・合名会社、合資会社の社員・株式会社、有限会社の会社役員(監査役(※)など)・代理人・後見人・保証人・補佐人・後見監督人・補助人・遺言執行者。

(6) 私法上の資格の制限を受ける。
会社の取締役、監査役になれない。

(7) 7年間は自己破産ができない。
従来この期間は「10年間」でしたが、平成17年1月1日より改正された新破産法によって、「7年間」に短縮されました。

(8) 管財人によって通信物の制限がある。
破産管財人が選任されて、管財事件になった場合は、破産者の財産は破産管財人が管理することとなります。破産者宛に届いた郵便物も、破産管財人が管理し、中身を閲覧することもできます。

(9) 破産者名簿に記載される。
自己破産するには2つの手続きを踏まなければなりませんが、1つ目の手続きである「破産手続開始決定」が下りた場合には、破産者の本籍地の市区町村役場が管理している「破産者名簿(戸籍・住民票とはまったく別の物です)」に記載されます。
しかし破産者名簿は、「公的な身分証明書・資格・免許など」を取得する場合に、申請者が欠格事由に該当しないかどうかを確認するために利用される名簿ですので、一般の人、いわゆる第三者が、許可もなく勝手に閲覧できるものではありません。

(10) 自己破産にかかる費用が高いため、その分生活、返済が苦しくなる。
弁護士に依頼すると、費用が高くなりますが、法テラスを利用すると、安くなる場合もあり、5000円から1万円の分割返済に応じてくれる場合があります。

41 自己破産のメリット

(1) 最大のメリットは債務が免除され借金がゼロになること。

(2) 債権者からの取り立て、請求から解放されること。

(3) 自己破産の開始決定後に得た収入や財産については、自由に所有することができ、その使い道は自由なること。

(4) 自己破産の申立をすることによって給与等に対する差押、仮差押等はされなくなる。
また、すでにされていた差押、仮差押等は失効されます。(破産法42条)
そして、公正証書を作成してお金を借りてしまった方などは、裁判所を通さなくても差し押さえできる条項などが入っていることが多いため、差し押さえ防止には、破産の申立をするメリットが大きいでしょう。

(5) 家財道具や99万円以内の現金など、日常生活を営む上で必要と認められる財産は、 手元に残すことができるのでメリットと考える人もいるでしょう。

42 共有者が死亡しました。任意売却できますか?

もちろん任意売却できますが、内容によっては、期間、手続きの問題もあります。
法律では、民法第255条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。とあります。
上記の通り、相続人が相続を放棄したとしても相続放棄が確定すれば他の共有者の持ち分となると思います。しかし手続きが面倒ですので専門家に相談したほうがいいと思います。財産分与という方法もあります。

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