鹿児島の不動産買取無料相談センター『株式会社オクション』

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Q1 任意売却に関する質問上に戻る

Q1-01任意売却ってなんですか?

A. 通常の任意売却とは、競売が始まる前に債権者の同意を得て売却する事です。

任意売却は、債権者の売却額が債権額より下回っても「売却の相談に応じますよ」「抵当権の抹消に応じますよ」と債権者が相談に応じてくれる売却方法をいいます。競売より高く売れるという債権者にとっても債務者にとって有利な売却方法です。
そして、メリットはそれだけではありません。通常は、不動産会社が仲介して、債権者の同意を得て債権者が不動産を売却しますが、どの不動産会社でもできるということでもありません。債務者に有利な売却ができるよう任意売却の経験豊富な会社をえらぶことが必要だと思います。
任意売却は、あなたが売主。競売は裁判所が売主です。

Q1-02任意売却するより、競売にかけられる人が多いのは何故?

A. 全部を調べた訳ではないので正確なことは言えませんが、任意売却の意味を解ってない人が多いようです。

任意売却で買戻しをしたお客様でさえ、これが任意売却とは理解していませんでした。また、任意売却に関する認知度は高まっていますが「どうせマイホームを取られるのなら競売も任意売却も同じ」と考える人もいることも仕方がないことかもしれません。たぶん、みなさん、任意売却も競売も同じだと考えている人が多いのだと思います。そして、当社は競売で不動産を購入するケースがあります。その時に所有者に「何故、任意売却しなかったの、引っ越し費用も出たのに」と聞くと、「任意売却の意味がわからなかった」という人が多く、ついで「誰が言っているのが本当の事か解らない。」といった回答もありました。

また、弁護士に相談したけれども自己破産を薦めて教えてくれなかった。など、競売になった人は、任意売却を理解していない。知らない。といった人が多いようです。

私は、任意売却で、債務者を救えるとは思っていません。しかし、任意売却を利用して再スタートを有利にすることもできます。少しでも有利な方法で、再スタートしてみませんか。

Q1-03任意売却は弁護士に相談したほうがいいのでは?

A. 弁護士は、不動産のプロではないので、任意売却の相談をしても弁護士は不動産会社に売却依頼すると思います。

逆に、任意売却しないほうがお客様の希望、利益になる場合は当社から弁護士を紹介するケースもあります。任意売却を考えている債務者の方は、なんとか、再スタートを有利にしたいと考える人が多いので、法的に処理を進める弁護士に相談するよりは、任意売却の専門家の方が、債権者にとっても、債務者にとってもいいと思います。
弁護士の先生にお世話になることは、民事再生、任意整理、過払い請求、自己破産などがあります。その中でも、自己破産は最後の選択です。自己破産しなくても、債務を0に方法もありますし、自己破産ですと現在の法律では、現金は99万円しか残りません。

Q1-04任意売却のメリットは?

A. 
①所有者の意思で販売でき、債権者・買主が話し合いにより、納得して売却できます。
②通常、競売になっても住宅ローンの残債の分は残債支払い続けなければなりません。だから、競売より高額で売れる任意売却を利用する方が、債務者にとっても再スタートに有利になります。
③近隣に秘密に販売できる可能性があるため、住み続けることができる可能性があります。
④不動産への仲介手数料、引っ越し費用など諸費用を債権者が売買代金から支払ってもらえ、売却後の残債の支払い交渉も柔軟に対応してくれる。

などがあると言われます。
ただ、何よりも最大のメリットは、所有者自信の意志で販売できるということです。
それは、再スタートを有利に売却できるという事です。任意売却は所有者の最後の権利です。

どうせ手放すのだから、競売も任意売却も同じと考えるのも無理はないと思いますが、再スタートで、人生大逆転をした人は、些細なチャンスも逃さず、たとえ転んでも、ちょっとでも前に、少しでも有利に進めようと考えた人です。
現状を打開する能力、機会があっても現状を打開しようと考えなければ、現状も未来も打開できない。

Q1-05任意売却のデメリットは?

A. 任意売却のデメリットは無いと思います。

しかし、任意売却する為には、面倒な作業、交渉が必要になります。それをデメリットと考える人もいるかもしれません。
そして、任意売却には債権者すべての同意が必要です。登記されている権利者ひとりでも任意売却を反対すると任意売却はできません。
また、「任意売却も競売も家を手放すのなら同じ」と考える人がいることも理解できます。

だから、何でもかんでも、任意売却とは思っていません。でも、最後の権利を有効に使うのも一つの手だと思います。任意売却そのものが債務者を救済することはできませんが、競売よりも再出発を有利します。
私は、任意売却をビジネスにするために不動産会社を始めたわけではありません。債務者の気持ちは、わかっているつもりです。

Q1-06任意売却後の住宅ローンは支払わなくていいの?

A. 原則支払わなくてはなりません。

しかし、残債務は、債権者との交渉次第で無理のない返済、ゼロになることもあります。
10万円支払うことにより、債権者より債務を免除してもらったこともあります。また、自己破産し免責が決定すると、返済しなくてよくなります。債権者も担保を失った債権ですので、回収は難しいと感じています。

Q1-07任意売却したら自己破産をしないといけないの?

A.  自己破産をする必要はありません。債務者の処理方法の一つです。

まず、任意売却をしたからといって自己破産をしなければならないということではありません。多く場合、任意売却後の残債務に関しては、無理のないくらいの分割に応じてくれます。但し、厳しい債権者ですと、まとまった金額を請求してきて交渉がうまくいかないかったり、収入があると給与差押えをしてきます。
複数の消費者金融等の債務がある場合は、自己破産を考えた方がいい時もあります。尚、自己破産は勤務先に知られることはありませんが、一定期間はカード、ローンはできなくなり、保険会社の審査が通らなかったりします。
自己破産は、最後の決断です。

Q1-08競売も任意売却も、売却するなら同じじゃない?


A. 売却するのは同じです。

でも、一番いいスタートラインで再スタートしませんか。今までの問題点、課題を全部解決しないで日々を過ごしていたのかもしれません。これはゴールではありません。再スタートです。成功は何度もあります。
住宅ローン・事業ローンを免責してもらうには、自己破産が必要です。しかし、これは色んなリスクもあります。
だから、今、自分ができる。最高の再出発をするために、任意売却をする必要があるのです。また任意売却によって、退去費用、売却の諸費用を債権者が売買代金から支払ってもらえることもありますので、自己負担が減ります。また一般的に、任意売却は競売よりも高値で売却でき、債権者により多くの残債務を支払うことは可能です。 任意売却も、競売も、一緒と考える人もいるかもしれません。任意売却は面倒くさいし、自分で引っ越しするという人も多いです。
面倒くさいだけで、自宅を競売で手放しますか。任意売却はあなた売主で、競売は裁判所が売主です。

もしろん、家を手放すのに、競売も、任意売却も同じと考えるのも、気持ちはわかります。でも、あなたの人生はこれで終わったわけではありません。
少しでもいい条件で再出発することが、立ち直りの早道と考えることが、必要と思っています。

Q1-09売却先を親族にする事はできますか?

A. 法的には可能です。

しかし、債権者に交渉する場合、売買価額の妥当性と債権者の承諾を取ることが必要です。
売却が高額であっても親族に売却する事を、一切認めない債権者もあります。 債権者は、なるべく沢山回収したいわけですから、親戚から借りてでも返金してほしいのが本音だと思います。それで、直接、債権者に親族に売却したい旨を交渉するのは、債務者にとって必ずしも有利とはいえません。

Q1-10離婚後も購入した家に住んでいます。住宅ローンを滞納した場合どうしたらいいですか?

A. 離婚した相手がローンを借りて滞納した場合は、あなたは退去しなければなりません。

また、あなたが共有名義の場合で住宅ローンを滞納した場合、あなたは、連帯債務者・連帯保証人になっている可能性は高いので、一括返済するか、払えない場合は、いずれ競売にかけられます。そうなる前に、任意売却等の対策を行うことをお勧めします。

Q1-11何とかして自宅に住み続ける方法はありますか?

A. お客様の状況によりますが、方法はあります。

民事再生という方法、買戻しの方法。リースバックなどがありますが、一定の条件があり、皆さんそうできるとは限りません。また、返済方法の変更などがあります。
これらの方法は、経験のある実績のあるところに、依頼した方がいいいと思います。経験のない業者、良心的でない業者は自分の利益の為に、売る必要がなくても売ってしまいます。

Q1-12所有者が行方不明の場合、任意売却はできますか?

A. 所有者本人の確認がとれない場合は難しいです。

しかし、方法はあります。
法的に不在者財産管理人を選定して行う方法がありますが時間がかかるので、競売開始決定がなされていたら、難しいかもしれません。早めの相談が必要です。

競売ですと本人がいなくても所有権は裁判所の権限で所有権の移動はされますが、任意売却では、本人が不在の場合は法的手続きが必要になります。

Q1-13税金を滞納しています。どうしたらいいですか?

A. 自宅が差し押さえられる前に、すぐに役所に相談に行ってください。

固定資産税・住民税・源泉税・国民健康保険・自動車税などの滞納があれば差押えがあります。役所に行って相談し、数千円でもいいので分割で支払うことをお勧めします。
税金は、何もしないでいると差押えさられ、延滞金もつきます。税金を滞納して、自宅に差押えが付いている場合は、差押え解除の相談をする必要もあります。

Q1-14任意売却・競売をやっている不動産会社は怖いと聞きました。本当ですか?

A. 以前は、競売物件は、強制執行できなかったようで、もしかしたら、怖い不動産会社があったかもしれません。

平成15年に競売でも強制執行ができるようになったそうです。当社は平成15年設立ですので、競売の購入で、立退き作業に苦労したことはありません。
でも、お客様に怖がられては仕事になりません。お客様が気軽に寄れるお店でないと。

Q1-15オクションさんだと任意売却は成功しますか?

A. 当社だから、成功するわけではありません。

ただ、当社は任意売却の取扱いも全国でもトップクラスです。きっとあなたの役に立つことができます。
任意売却を行うには、債権者と、債務者の関係が悪化していると、債権者も交渉に応じないことあります。とくに競売開始が決定していると時間もありません。時間があればある程、任意売却は有利です。結果的に成功とみるか失敗とみるかは、本人の感じ方かもしれません。

私は、任意売却だけが最善の解決方法だとは思っていません。しかし、任意売却で再スタートを有利にすることもできます。
じっとこのまま競売を待つより、任意売却の可能性に賭けてみるのもいいと思います。そこで業者選びが、重要になってきます。

Q1-16任意売却と競売はどう違う?

A. 任意売却は所有者本人が売主、競売は裁判所が売主です。

任意売却ですと、再スタート資金を得ること、引っ越し費用をえることが可能です。
競売ですと、強制執行による退去となります。

任意売却は所有者の最後の権利、自己破産は債務者の最後の決断です。任意売却は、再スタートを有利にしますが、強制競売は、再スタートを不利にするだけでなく、債権者との交渉の機会を無くしてしまう危険があります。
所有者本人が売主である任意売却の方が、より自分に有利に売却でき、再スタートを有利にします。

Q1-17任意売却後の残債がゼロになるってホント?

A. 任意売却後の債務につては、ゼロになる場合もあります。

一つは自己破産です。もう一つ、自己破産しなくても、残債務がゼロになる方法があります。
しかし、残債務の処理をどうするかは、債権者の判断にかかっていますので、必ずこうなるということにはなりませんが、実際は個々のケースで対応が違ってきますので、その点をよく理解のうえお読みください。
債権者に「任意売却をしたので、残債はチャラにしてください」といってみても、とんでもないと、逆に残債の全額支払いを請求されることになります。債権がサービサーに譲渡された場合も、債権額に変更がないのですから、同じです。

しかし、ここで諦めないでください。債権者も「一括支払いをしてください」と強気でいってみても、任意売却をした後ですから債権者にはもう、担保権はありません。他の方法も、強制的な回収手段も限られ、給料か預金の差押さえぐらいです。それも、「給料があって預金があれば」のことですから、簡単ではありません。そして、債権者が取る方法として、話し合いによる残債務の回収となります。
つまり回収手段は、強制力のあるものは無くなり、現実的な「話し合いだけ」になってきます。

ここからが、交渉の勝負です。債権者は、強制力が無くなったのです。そして、任意売却で損してばかりだったでしょうか。
違います。債権者は任意売却により、重荷の債権を無税で償却して帳簿からはずし、財務処理上の決着をつけ、困難債権の処理をすることができました。ですから、債権者にとって任意売却で抵当権がなくなる意味は大きいのです。

【債権者にとって抵当権がなくなる意味】
債務者の資産状況や支払い能力から、債権全額の回収ができないことが明らかな場合には、貸倒とすることができるのが原則です。しかし、抵当権を実行する前の損金算入は税務上認められません。担保価値が下落し、事実上は貸倒れと同様な状態でも、抵当権がある以上は損金に算入できないのです。
この結果、債権放棄の文書を出さなくても、取立てはしないといこともでてくることになります。
もちろん無担保債権でも裁判による法的請求はできますが、手間と費用をかけても実際に回収にならないのでは意味がありません。無担保の債権の回収は容易ではないのです。だから、自己破産しなくても残債務をゼロにすることもできることがあります。
ただし、他にも資産があるとか給料や確退職金が実際に入るといった場合は、法的請求を含めた支払請求の対象者になってきます。こうした人は、債権者にとっては格好のお客さんですから、慎重に任意売却を進めなければなりません。

Q1-18オクションさんはなぜ全国の取り扱いができるの?

A. 鹿児島県知事の免許だから全国の取扱いできないということはありません。

他の県で宅建の免許が必要となる事務所を設けるためには大臣免許が必要となりますが、当社は現在そこまでの事務所は必要がありません。レンタルオフィスで主要都市に相談室を設けている状態で十分だからです。

不動産取引、販売は、不動産会社が登録している不動産ネットワークに登録するので、全国の不動産会社が不動産物件を見ることもでき、販売することもできます。当社も埼玉・東京を中心としていますが、大阪の物件を売ることも、買うことも、販売することもしています。だから、遠い物件も、売ることも、買うことも、できるのです。
売主の不動産会社が埼玉で、買主の不動産会社も埼玉の不動産会社の場合もありますが、売主の不動産会社が埼玉で、買主の不動産会社が大阪ということもあるのです。
不動産取引の場合、売主の不動産会社と、買主の不動産会社が同じのケースはあまりなく、広く不動産会社に広告をだして、販売するケースがほとんどです。だから、「地元の不動産会社でないと売れない」ということではなく、あなたにとって一番いい業者を選ぶことです。

当社のように、全国の不動産を扱っていると、やっぱり地元の不動産会社が売ってくださることも多いですね。
そして、私が何故、遠方の北海道だったり、九州のご相談者に会っているか?
それは、相談にくる人が遠方にいるからです。それだけを考えれば、もちろん赤字です。もともとビジネスとして借金の相談を受けていたわけではなかったからです。
会社経営にとっては、あまり赤字になることはできませんし、社員もおります。しかし、ボランティアばかりではありません。不動産取引のある時は、ビジネスになる時もあります。
私が全国の債務者の相談にのっているのは、単なるおせっかいかもしれません。でも、会社経営として重みになるときがきたら、止めると思います。そして、もう一つ、わがままなご相談者には会いたくありません。無理して借金を返す必要はありませんが、あなたのために、友達から借りた金は、返す必要があると思います。
最低でも、あなたの真心は返さないといけませんし、友達の真心を裏切ってはいけません。

Q1-19相談料が無料なのは何故?

A. 私はもともとボランティアで、債務の相談にのっていたので、無料となっています。

不動産業は始めましたが、借金の相談をビジネスとは考えていませんでした。しかし、不動産業を行うようになり、不動産の取引のある場合は手数料がいただけるようになり、ビジネスにもなるようになりました。
それで、相談の段階で、相談料をいただくことはありません。また、わたしの方から請求することもありません。でも、自費で遠方に行ったりするとお金もかかります。すると、ご相談者の方も気づかって「車代」としてお金をいただくことも多くなりました。その時は、ありがたくいただきます。

私が、相談料を要求することはないですが、当社にも社員がいますし、給料も払わなければなりませんので、限界はあります。しかし、私ができる限り、頑張っていきたと思っています。

しかし、こういう人は、相談、依頼をお断りすることもあります。
■自分の利益ばかり考えたり、私の好意もわかってくれない人。
■売却できないこと、または、競売の取下げができないことを私のせいにする人。
そういう人は、私には力不足で、力になれません。そして、何もかも無料というわけではありません。お金のかかる相談もありますので、その場合は事前にご相談、お知らせしています。

Q1-20任意売却後の残債はどうなるのですか?

A. 通常は、残債は払い続けなければなりません。

一つは自己破産です。もう一つ、自己破産しなくても、残債務がゼロになる方法があります。
しかし、残債務の処理をどうするかは、債権者の判断にかかっていますので、必ずこうなるということにはなりませんが、実際は個々のケースで対応が違ってきますので、その点をよく理解のうえお読みください。
債権者に「任意売却をしたので、残債はチャラにしてください」といってみても、とんでもないと、逆に残債の全額支払いを請求されることになります。債権がサービサーに譲渡された場合も、債権額に変更がないのですから、同じです。

しかし、ここで諦めないでください。債権者も「一括支払いをしてください」と強気でいってみても、任意売却をした後ですから債権者にはもう、担保権はありません。他の方法も、強制的な回収手段も限られ、給料か預金の差押さえぐらいです。それも、「給料があって預金があれば」のことですから、簡単ではありません。そして、債権者が取る方法として、話し合いによる残債務の回収となります。
つまり回収手段は、強制力のあるものは無くなり、現実的な「話し合いだけ」になってきます。

ここからが、交渉の勝負です。債権者は、強制力が無くなったのです。そして、任意売却で損してばかりだったでしょうか。
違います。債権者は任意売却により、重荷の債権を無税で償却して帳簿からはずし、財務処理上の決着をつけ、困難債権の処理をすることができました。ですから、債権者にとって任意売却で抵当権がなくなる意味は大きいのです。

【債権者にとって抵当権がなくなる意味】
債務者の資産状況や支払い能力から、債権全額の回収ができないことが明らかな場合には、貸倒とすることができるのが原則です。しかし、抵当権を実行する前の損金算入は税務上認められません。担保価値が下落し、事実上は貸倒れと同様な状態でも、抵当権がある以上は損金に算入できないのです。
この結果、債権放棄の文書を出さなくても、取立てはしないといこともでてくることになります。
もちろん無担保債権でも裁判による法的請求はできますが、手間と費用をかけても実際に回収にならないのでは意味がありません。無担保の債権の回収は容易ではないのです。だから、自己破産しなくても残債務をゼロにすることもできることがあります。
ただし、他にも資産があるとか給料や確退職金が実際に入るといった場合は、法的請求を含めた支払請求の対象者になってきます。こうした人は、債権者にとっては格好のお客さんですから、慎重に任意売却を進めなければなりません。

Q1-21任意売却に関する一般社団法人が沢山あるのは何故、どこを信頼すればいいの?

A. 任意売却関係の一般社団法人は実に沢山あります。少し、一般社団法人について説明しましょう。

現在よく耳にする社団法人は、2008年12月1日に施行された「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」(略称は一般社団・財団法人法)によります。以前の社団法人と違い、株式会社のように公証役場での定款認証と主たる事務所管轄の法務局での登記を行えば「一般社団法人」が簡単に設立できるようになりました。
それが、今の任意売却に関する一般社団法人が多くなった原因です。
誰でも簡単にできるようになったので、任意売却ビジネスをやりたいと考えた不動産経営者が一般社団法人任意売却支援協会の代表理事とか名乗って、「会員もいなく、一人代表理事というものありますし、もしくは、不動産会社と提携して、不動産会社を会員にしています。
一般社団法人をつくれば、ご相談者様の信用が得られると思って、作っているのか、本当に活動しているのかわかりません。実態は、不動産会社が行っていることが多く、債務者のために作った集団というより、任意売却でビジネスをしたい不動産会社がつくっています。私でも、代表理事になって簡単に作れます。
一般社団法人の中には、よい法人もあるりますが、任意売却に関する一般社団法人の場合、代表理事もしくは、関係者が不動産会社でしたら、気を付けたほうがいいかもしれません。

Q1-22オクションさんが提携店がないのは何故?

A. 理由はあります。

当社だけで、遠方までフォローするのは限界があると思い、提携店をつくることも考えました。しかし、提携店と言っても、不動産会社が主になりますが、不動産取引にならないことはやりたがらないのです。
通常、任意売却は不動産会社の仕事ですが、中には、不動産を売らなくてもいい場合がでてきて、そんな場合でも、不動産会社は、不動産を売却しようとするので、私の意志が伝わらなくなります。それで、提携会社をつくることをやめた経緯があります。

不動産会社は、任意売却をすすめ、何が何でも売ろうとし、弁護士は、自己破産をすすめ、90%が同時廃止の自己破産なのに、皆、管財事件にしたがる構図は変わりません。だから、任意売却ビジネスを考えている不動産会社には、提携するこは難しいのです。
ビジネスにならなくても、債務者にとっていいことは、教えるべきだし、やるべきと考えているからです。しかし、すべてが、ビジネスにならない時は、従業員もいますので、ボランティア活動は撤退する時が来るかもしれません。

Q1-23滞納しないと任意売却できませんか?

A. 滞納しなくても任意売却できる場合はあります。

滞納しないと任意売却できないと書いてある本がありましたが、正しくはそうではありません。滞納していない債務に対して、債権者も任意売却を認めるのは難しいのは事実ですが、要は、債権者が対応してくれればできます。

当社も何度か、債権者が応じてくれたこともあります。しかし、ほとんどの場合、認めてくれません。
債権者も滞納してもらって、保証会社から全額回収したい場合も多く、社内の規定もありますので、滞納してもらったほうが、金融機関としても任意売却に応じやすいということもあります。
任意売却をするために、滞納を薦めているわけではありません。借金を借金して払う必要はないと思いませんか。

Q1-24任意売却のNPO法人って何、信用できるの?

A. 広告は、NPO法人、一般社団法人だったので相談に行ったら、契約するときは、不動産会社だった。

NPO法人は非営利組織として、公の利益のために活動しているというイメージが強いため、地元の新聞やタウン紙に取り上げられることもよくあります。しかし、NPO法人を隠れ蓑にして違法行為を行う業者、団体が存在しはじめており、NPO法人のイメージも多少傷ついているのが現状です。
予想されたことですが、これを利用して、実態は会社が運営してるという状況があるようです。
これは一般社団法人を利用してる不動産会社に似ています。NPO法人の利点は社会的な信用が得られるということです。しかし、これを利用している会社組織もあるかもしれません。
信頼や信用は時間をかけて地道に築いていくものですが、NPO法人(非営利組織)を利用して、信頼を得ようをしているのは残念なことです。

だから、きちんと調べて、依頼することが必要です。
少しNPO法人についてお話ししますと、NPOとボランティア活動は違うものです。 NPOとはNon Profit Organization の略語で「非営利組織」、利益を目的としない組織のことをいいます。NPOに関しては本などで解説しているものがありますが、営利を目的としない市民の活動がNPOだと知っておけば十分です。
ですから、任意売却で不動産会社が利益を上げるために、NPO法人を利用しているなら、これは営利目的だと私は思います。

「非営利」とは、利益の配分をしないという意味ですので、ボランティアとは違いますが、NPO法では余ったお金を社員(従業員のことではなくて会員のことをこういいます)で分けてはいけない、と規定されています。
しかし、これを守っていれば、事業収入を得てもいいし、職員に給料を払ってもいいのですが、営利目的の不動産会社はできません。だから、契約するときは、NPO法人ではなく、不動産会社で契約するでしょう。

Q1-25住宅金融支援機構で任意売却を認めないことってあるんですか?

A. 住宅支援機構が任意売却を認めないことはあります

認めない理由を聞いたことはありませんが、「住宅金融支援機構から借入をして、数回しか支払いをせず、滞納した人」こういう場合、任意売却を認めない傾向があります。その他にも要因があるかもしれませんが、通常の取引ではおかしいと思うものは、認めないかも知れません。
通常は、任意売却は債権者にとってもメリットはあるので、認めることは多いですが、公的機関でも認めないケースはあります。
UR都市整備公団は、任意売却は原則認めないようです。

Q1-26債権者が任意売却を許可してくれません。何故ですか?

A. 債権者が任意売却を認めないことはあります。

認めない理由を債権者に聞くのは難しいですが、下記の理由が考えられます。

①債務者と債権者の関係が悪化している場合。
②任意売却の売却価格が債権者の考えより低い場合。
③借り入れをして、返済を数回しかやっていない場合。
④債権者側の方針で、任意売却そのものを認めていない時。

任意売却は債権者の考えによります。任意売却を認めないからといって、債務者が抗議することはできません。もともと、払わなければならない債務を支払わないのが悪いということになると思います。

Q1-27債権者が「当社のする不動産会社で任意売却してほしい」と言ってきた。何故ですか?

A. 債権者にとって何かメリットがあるのでしょう。

しかし、任意売却は債務者の最後の権利です。任意売却の不動産業者は、自分で決めた方がいいと思います。また、任意売却を一般媒介でやってくれと、債権者が言うこともあります。
それでも専任媒介でやるべきだと思います。専任媒介の方が、債権者、債務者、不動産会社にとってメリットがあることだと思います。

債権者の担当者には、自分の息のかかった不動産会社に依頼したい人もいるようです。不動産会社を選ぶ権利は所有者にあるのですから、所有者が一般媒介のほうがいいと思えばそれは、それでいいと思いますが、債権者が強制することはできません。
任意売却は所有者の最後の権利です。

Q1-28任意売却で「買戻し」は何か問題はありませんか?

A. 数多くの買戻しの経験をしている当社では、色んなことがありました。

いつも、いいことばかりではありません。不動産の買い戻しの場合、通常は兄弟、子供、親族となることが多いです。
ここで問題が起きたことがあります。
買戻しをした息子が、生活に困って両親が住んでいる不動産を売ってしまったのです。
法的にはできる話です。所有権は息子さんにあるのですから、堂々と売れます。
でも、ここで困るのはご両親です。そして、ここで争いが起きます。これは、親族、兄弟でも同じことです。
買戻しをする場合は、そういう争いが起きないとも限りません。十分考慮してすすめるべきです。

Q1-29債務免除がされると税金がかかるというのはホント?(債務免除益)

A. 債務免除を得た金額を利益と考えることがあり、課税されるようです。しかし、課税は本当に稀な話です。

私は、税金の専門家ではないので、そこのところを理解のうえお読みください。
債務免除されても、所得税、贈与税がかかるといわれております。でも、債務免除された金額に課税されて払える人がいるのでしょうか。債務免除は債権者が債務者の事業再生を願って行うものだと思います。債権者が債務者の支援を行うために債務免除を行ったとしても、それに対して,課税がなされることになると再生の妨げになると思います。
妨げになる法律でも原則として債務免除益は、所得税法にある「経済的な利益」に該当するため課税されます。
しかし、債務免除益の特例として税務署は所得税法基本通達に、債務免除益のうち、「債務者が資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であると認められる場合」に受けたものについては、各種所得の金額の計算上収入金額又は総収入金額に算入しないものとする。と、見解を示しております。
そもそも債務免除益は所得といえるのか。債務免除されることは、債務者にとっては、利益を得たということになるようだが、もちろんそうだ。
でも、課税された事実は、私は知らない。また、個人が個人から債務免除を受けた場合については,贈与税の対象となるようです。
この場合における債務者は,会社の債務免除のような問題が生じないこととなる。それは,個人から債務免除を受けた場合には,法律によって贈与とみなされるが,債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難であるときには、その弁済をすることが困難である部分の金額は贈与とみなされず,課税されないようです。
結局、債務免除益は課税されないと理解してもいいのでは、もし、課税されたとしても、本当に稀なケースでしょう。でも詳しいことは、税金の専門家に聞いたほうがいいと思いますが、債務免除益について経験している税理の専門家も少ないのでは?

Q1-30競売になったら、任意売却をしたら、ブラックリストに載りますか?

A. ブラックリストという言葉は、よくつかわれますが、ブラックリストというリストはありません。

しかし、ここではわかりやすいように、ブラックリストと呼んで説明します。
(よく使われるブラックリストは、個人情報の過去の事故歴あるかを意味しています。)

ブラックリストは、住宅ローンなどを一定期間滞納、延滞をするとブラックリストに登録されます。それは、住宅ローンだけでなく、携帯電話代、カードの返済、消費者金融からの借り入れ状況、返済状況も登録されます。
従って、任意売却、競売になるからブラックリストに登録されるのではなく、住宅ローンの滞納・延滞事態がブラックなのです。
だから、借金の滞納、延滞だけでブラックと判断されるのではなく、消費者金融の借り入れ残高、借り入れ状況、カード、携帯電話代の返済状況で、金融機関は個人を判断され、同じ人物であってもA金融機関は、ブラックと判断され、B金融機関では、ブラックとしないことも考えられるのです。

Q1-31所有者が行方不明です。不動産を売却する方法がありますか?

A. 方法はあります。

しかし、手続きと、時間がかかります。
競売開始決定がされているような不動産の場合は手続きが間に合わなく難しいことが多いです。
法律では、家出などをして、容易に戻る見込みのない不在者、財産管理人がいない場合に,家庭裁判所では、申立てにより,不在者自身や不在者の財産について利害関係を有する第三者の利益を保護するため,財産管理人選任等の処分を行うことができます。
選任された不在者財産管理人は,不在者の財産を管理,保存するほか,家庭裁判所の権限外行為許可を得た上で,不在者に代わって,遺産分割,不動産の売却等を行うことができます。
しかし、時間、日数もかかり、すぐに売却することは難しいです。

Q1-32任意売却は、債務者の救済になりますか?

A. 私は、任意売却で債務者を救済できるとは思っていません。

任意売却で再スタートを有利にすることはできますが、救済することではありません。
任意売却を債務者の救済と言っている人もいるようですが、私は、そうは思いません。任意売却だけが解決策でもありません。
私は、借金に苦しんだ一人として、借金に苦しんでいる人に勇気を与えたいだけです。任意売却は、再スタートを有利にしますが、解決策ではありません。
大切なのは、債務者がこれから、どう人生に向き合って行くかです。

Q1-33なぜ●●保証は、任意売却はうちでしかできませんというのですか?

A. ●●保証さんは、「任意売却はうちの紹介する不動産会社しかできません」といいます。

●●保証さんは、こうも言います。
「うちで任意売却をやらないと引っ越し費用がでません。」「任意売却は、もううちの不動産会社に頼んでいますので他ではできません」と。
なぜこうなるのでしょう。
たぶん、そのほうが債権者にとって有利なことがあるのだと思います。
でも、任意売却は債務者の権利です。債権者の権利ではありませんので、所有者のあなたが決めることができます。しかし、滞納している事実があれば、権利はあったとしても丁寧な対応が必要です。

Q1-34任意売却では、マンション管理費は払わなくていいの?

A. 「自己破産するんだから、マンション管理費も払わなくてもいい」と弁護士先生が説明することがあるようです。

しかし、任意売却をする時は、マンション管理費の支払いを売買代金から差し引くことを債権者が認めてくれるとは限りません。
認めてくれるケースの方が多いですが、金額によりますし、全く認めてくれない債権者もいます。だから、管理費、税金はなるべく払うようにした方いいと思います。
しかし、生活ができないくらい苦しいのに、支払う必要はないと思います。管理組合の方には申し訳ないですが、無理して払って身を焦がさない方がいいと思います。

Q1-35保証会社の任意売却は、自分では不動産会社は探せないの?

A. 自分で探せないという訳ではありません。全国保証は、当社でも沢山、取り扱っています。任意売却は債務者の権利ですので債務者自身で、不動産会社を選ぶことができます。

もし、債権者の担当者がそういう説明をしたのなら、何かの間違いでしょう。自分で決めた不動産会社で任意売却を進めた方がいいと思います。
しかし、頼む不動産会社がなければ、債権者の薦める不動産会社を利用してもいいと思います。当社も債権者からの紹介は、よくある話です。

Q1-36債権者から、一般媒介にしてほしいと電話がありました。専任と一般ではどちらがいいですか?

A. 専任媒介では、全国の不動産会社に、レインズという不動産ネットワークを通じて売却を依頼するのが義務です。

一般媒介では、レインズの登録義務はないので、基本的に依頼した不動産会社だけの販売です。
ですから、どちらが有利というと債権者にとっても、債務者にとっても、専任媒介のうほうが、有利です。
債権者の担当者が一般媒介をしてもらいたい理由のひとつには、自分の薦めたい不動産会社を断られてた場合が多いようです。自分の薦める不動産会社を使ってもらえなかった次に来るのが、一般媒介にしてくださいということです。どうしても自分の薦める不動産会社を入れたくて、一般媒介をすすめるのでしょう。
債権者にとっても、債務者にとっても、専任媒介のうほうが、有利です。

Q1-37親子売買の任意売却は、可能ですか?

A. 結論から話すと、非常に難しいです。しかし、かたちをかえてできることがあります。

親子売買の融資が難しいのは、金融機関と保証会社との間における保証契約に問題があるともいいますが、理由はそれだけではありません。
そのような文言がなくても難しいことです。借り入れする内容が問題です。親子売買そのものが疑わしいからです。
そもそも 親子であるならば、「相続でタダでもらえる不動産をどうしてお金を借りて買わなければならないのか?」それが金融機関の審査を難しくしています。
そうです。家を親の借金から守りたい。手放したくない。これが実態です。
それで、子供の名義でお金を借りる。家を守る。ということが問題なのです。

親子売買ができない理由に金融機関と保証会社との間における保証契約が一つの要因にあげられまが、保証契約には、こう書いているようです。
「貸付対象物件の売主が、申込人本人の配偶者・親・子のいずれかである場合、保証の対象とならない」と。
要は、「親子売買は、保証会社が保証しない。」といっているのです。

夫婦間や親子間の不動産売買には融資をしないことが原則になっているのは、当たり前の話だと思います。
タダで相続できる不動産をなぜ借金してまで買わなければならなのか。たとえ相続税がかかったとしても、相続税のほうが安いはずです。ここが金融機関が疑問に思う理由なのです。

子供が親の不動産を買いたいのではなくて、子供の名前でお金を借りたいという理由では、借り入れは難しいということなのです。

だから、家を守るためには、直接的な取引で住み続けるのは難しいのです。貸したくても、貸せない金融機関の事情がわかれば、家を守れる方法もわかってきます。

Q1-38一般媒介契約と専任媒介はどちらがいいですか?

A. 最近では、インターネットの普及により物件情報サイトなどを利用すれば広範囲に情報を流せます。

仮に専任媒介として登録された物件であっても、レインズ(指定流通機構により運用されている不動産物件の情報システム)を通じて、全国どの不動産業者でも物件情報を得ることができます。
そのため、一般媒介のように多くの業者に依頼できるというメリット自体は、依頼者にとってもあまり大きなメリットとはならないと思います。

一般媒介のメリット
① 複数の不動産会社に対して依頼ができるので色んな意見が聞ける。
② 魅力的な安い物件の場合、不動産会社の間での競争原理が働き早く売れる。

一般媒介のデメリット
① 仲介業者の報告義務が無い
② レインズへの登録義務がないので広く不動産会社に依頼するこができないときがある。
③ 複数の業者に依頼できる反面、依頼された業者は他の不動産業者で成約される可能性があるので広告宣伝活動等に費用をかけることを非積極的。
④ 依頼している不動産業者が多いと、報告、連絡のコミュニケーションが面倒。
⑤ たくさんの不動産業者に依頼しないと効果もあまりない。
⑥ 相場より高い物件はあまり効果がない



(専属)専任媒介のメリット
① レインズへの登録義務があるので広く不動産会社に依頼するこができる。
② 不動産会社も積極的に販売してくれる。
③ 報告、連絡が一社でいいので、ラク。
④ 仲介業者には報告義務があるので安心


(専属)専任媒介のデメリット
① 自ら買主を探すことができない。
② 3か月間は他社の不動産会社に依頼できない。
③ 悪質な業者だと一般公開していないケースがある。

Q1-39親子売買で借入(ローン)ができないのは何故ですか?

A. 親子売買における融資が難しいのは、金融機関と保証会社との間における保証契約に問題があるともいいますが、理由はそれだけではありません。そのような文言がなくても難しいことです。

借り入れする内容が問題です。親子売買そのものが疑わしいからです。
そもそも 親子であるならば、「相続でタダでもらえる不動産をどうしてお金を借りて買わなければならないのか?」それが金融機関の審査を難しくしています。
そうです。家を親の借金から守りたい。手放したくない。
これが実態です。それで、子供の名義でお金を借りる。家を守る。ということが問題なのです。

親子売買ができない理由に金融機関と保証会社との間における保証契約が一つの要因にあげられますが、保証契約には、こう書いているようです。
「貸付対象物件の売主が、申込人本人の配偶者・親・子のいずれかである場合、保証の対象とならない」と要は、「親子売買は、保証会社が保証しない。」といっているのです。

夫婦間や親子間の不動産売買には融資をしないことが原則になっているのは、当たり前の話だと思います。
タダで相続できる不動産をなぜ借金してまで買わなければならなのか。たとえ相続税がかかったとしても、相続税のほうが安いはずです。ここが金融機関が疑問に思う理由なのです。

子供が親の不動産を買いたいのではなくて、子供の名前でお金を借りたいという理由では、借り入れは難しいということなのです。

Q1-40自己破産のデメリット

A. ① 一定の財産を失い。自由に自分で財産を処理することができません。

処分される財産とは…
■不動産(土地・マイホーム・別荘)
■99万円を超える現金
■20万円を超える預貯金
■20万円を超える株券、ゴルフ会員権などの有価証券
■20万円を超える生命保険の解約返戻金
■20万円を超える価値がある自動車
■受給予定退職金額の1/4~1/8の額が20万円を超える場合、その受給予定退職金の1/4~1/8の額(裁判所によって割合が異なります)
※「自動車・生命保険の解約返戻金・有価証券」の場合、原則として20万円を超える価値のあるものは処分されますが、その他の財産と合計した金額が「99万円以下」であれば、「裁判官の判断」によって、処分されない場合もあります。


A. ② 連帯保証人に迷惑がかかる。

「原則として連帯保証人は一括で債務を返済しなくてはならない」ので、連帯保証人も自己破産手続を行う必要があります。または、「任意整理・特定調停・個人民事再生手続き」などの方法も検討する必要があるかもしれません。


A. ③ 官報に掲載される。

自己破産をすると、「法令・告示・予算・人事など」、国が発行する官報に、記載されます。(免責許可の決定日から約2ヵ月後に掲載)
このように官報に記載されることはデメリットですが、一般の人が官報を見ることはまずありませんので、官報から自己破産したことが知られることはほとんどないと思います。
しかし官報に記載されることの最大のデメリットは、「金融業者(特に悪徳金融業者や闇金業者)」がこの官報をチェックし、破産者に無差別に、ダイレクトメールを送りつけてくることです。


A. ④ 住所移転と旅行の制限される。(管財事件手続中の場合)

破産管財人が選任された場合は、債務者の財産を換価、処分し、各債権者に配当しなければならないので、手続きの迅速化のため、「債務者の逃亡・財産の隠蔽」などを防止するために、破産手続きが終了するまでは、裁判所の許可なくして「住所の移転(引越し)」「長期間の旅行」はできないことになっています。
※実際には許可を求めれば、簡単に許可を与えてくれているようです。
しかし、個人の場合は、ほとんどが同時廃止(同時破産廃止)になるので、この場合には住所の移転や旅行をするのに裁判所の許可は必要ありません。


A. ⑤ 公法上の職業、資格の制限を受ける。

弁護士・司法書士・行政書士・税理士・公認会計士・公証人・不動産鑑定士・弁理士・社会保険労務士・有価証券投資顧問業者・宅地建物取引主任者・公安委員会委員・保険勧誘員(損保代理店、生命保険外交員)・警備業者(警備員)・質屋・古物商・建設業・風俗業者・合名会社、合資会社の社員・株式会社、有限会社の会社役員(監査役(※)など)・代理人・後見人・保証人・補佐人・後見監督人・補助人・遺言執行者。


A. ⑥ 私法上の資格の制限を受ける。

会社の取締役、監査役になれない。


A. ⑦ 7年間は自己破産ができない。

従来この期間は「10年間」でしたが、平成17年1月1日より改正された新破産法によって、「7年間」に短縮されました。


A. ⑧ 管財人によって通信物の制限がある。

破産管財人が選任されて、管財事件になった場合は、破産者の財産は破産管財人が管理することとなります。破産者宛に届いた郵便物も、破産管財人が管理し、中身を閲覧することもできます。


A. ⑨ 破産者名簿に記載される。

自己破産するには2つの手続きを踏まなければなりませんが、1つ目の手続きである「破産手続開始決定」が下りた場合には、破産者の本籍地の市区町村役場が管理している「破産者名簿(戸籍・住民票とはまったく別の物です)」に記載されます。
しかし破産者名簿は、「公的な身分証明書・資格・免許など」を取得する場合に、申請者が欠格事由に該当しないかどうかを確認するために利用される名簿ですので、一般の人、いわゆる第三者が、許可もなく勝手に閲覧できるものではありません。


A. ⑩ 自己破産にかかる費用が高いため、その分生活、返済が苦しくなる。

弁護士に依頼すると、費用が高くなりますが、法テラスを利用すると、安くなる場合もあり、5000円から1万円の分割返済に応じてくれる場合があります。

Q1-41自己破産のメリット

A. ① 最大のメリットは債務が免除され借金がゼロになること。


A. ② 債権者からの取り立て、請求から解放されること。


A. ③ 自己破産の開始決定後に得た収入や財産については、自由に所有することができ、 その使い道は自由なること。


A. ④ 自己破産の申立をすることによって給与等に対する差押、仮差押等はされなくなる。

また、すでにされていた差押、仮差押等は失効されます。(破産法42条)
そして、公正証書を作成してお金を借りてしまった方などは、裁判所を通さなくても差し押さえできる条項などが入っていることが多いため、差し押さえ防止には、破産の申立をするメリットが大きいでしょう。


A. ⑤ 家財道具や99万円以内の現金など、日常生活を営む上で必要と認められる財産は、 手元に残すことができるのでメリットと考える人もいるでしょう。

Q1-42共有者が死亡しました。任意売却できますか?

A. もちろん任意売却できますが、内容によっては、期間、手続きの問題もあります。

法律では、民法第255条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。とあります。
上記の通り、相続人が相続を放棄したとしても相続放棄が確定すれば他の共有者の持ち分となると思います。しかし手続きが面倒ですので専門家に相談したほうがいいと思います。財産分与という方法もあります。

Q2 競売に関する質問上に戻る

Q2-01競売になったら任意売却は無理ですか?

A. 無理ではありませんが、債権者の了解を取る必要があります。

債権者は、任意売却による売却と競売による売却を比較して任意売却が有利と判断すれば了解してくれます。後は売却価額と売却時期の調整が出来れば任意売却が成立します。

Q2-02裁判所から競売開始決定の通知が届きましたが、任意売却は可能ですか?

A. 可能です。しかし、債権者の同意が必要です。

競売開始の通知が来ますと、執行官が聞き取り調査に来ます。一週間位のうちに裁判所から執行官が競売にかかった不動産を調査し、建物がある場合は各部屋の写真を撮り、住居者がいれば今後の競売の流れを執行官が教えてくれます。

Q2-03競売開始からすぐに執行官が調査に来ましたが、任意売却はまだできますか?

A. 可能です。もちろん債権者の同意が必要です。

インターネットにも一般公開されます。執行官の調査によって、裁判所が「現況調査報告書」や競売の売却基準価額を決める「評価書」を作成します。その後競売開始よ数ヶ月に新聞・インターネットにて住所・評価書・現況調査報告書が一般に向けて公開されます。その後入札になります。

Q2-04家が競売になりました。すぐ家を出てゆかなくてはならないですか?

A. すぐに出て行く必要はありません。

競売で落札されるまで時間があります。その間、所有権は変わりありませんので、当然、住み続けることは出来ます。 売却が決定し、入居中であれば、後日、裁判所から引き渡し命令が来ます。応じない場合は、強制執行となります。 落札者からは退去費用が出る可能性は低いので、売却決定するまでには引っ越した方がいいと思います。

Q2-05引っ越し費用がありません どうしたらいいの?

A. 競売落札後、退去できない場合は、強制執行となります。

落札者が退去費用を出すことは皆無に等しいです。早めに、任意売却をお勧めします。

Q2-06自宅が競売で落札しました。住んでいても大丈夫ですか?

A. そのうちに、裁判所より引き渡し命令の通知がきます。

それに応じない場合、強制執行という法的手続きによって、家財道具一切合財すべて裁判所の執行官が持ち出します。鍵も変えられてしまいます。再度、家に入れば不法侵入として逮捕されます。

Q2-07住宅ローンを滞納しています。すぐに競売になりますか?

A.  すぐにはなりません。

通常、競売になる前に、一括返済の請求があります。

Q2-08競売が行われた場合、立ち退き料はもらえますか?

A. 基本的には、一切出ません。

落札者は、強制執行できますので、退去費用を請求するのは難しいでしょう。

Q2-092分の1の不動産の持分に抵当権がついています。競売になりますか?

A. 結論から言うと競売になります。持分権に対しても差押も、競売もできます。

しかし、持分権の買受人は、その持分に対して引き渡しを請求することはできますが、裁判所がこのような占有者について、引渡命令を発令されない可能性が高いです。
持分だけを競売で落札しても、新所有者は、残りの所有者の所有権に対し権利を侵害することはできません。ですから、建物が存在する限り、地代と家賃を徴収する程度になると思います。

Q3 住宅ローンに関する質問上に戻る

Q3-01住宅ローンを滞納して数ヶ月経過します。すぐに競売になるのでしょうか?

A. すぐにはなりません。

残債務の一括請求が来てから競売になります。債権者に連絡して誠意ある対応をしない場合、または、滞納が6ヶ月位たった場合、競売になるケースが多いです。但し、法的な決まりは無いので債権者によって、対応は様々です。

Q3-02住宅ローンの返済額を少なくしてもらうことは可能?

A. 可能です。

住宅ローンを借りている金融会社や住宅ローン会社に、支払い条件を交渉してみてください。もともとの借入額を減額することはできませんが、毎月の返済額やボーナス返済額を少なくし、返済期間を延長する方法を利用する事が多いようですが、支払総額は変更前より多くなります。また条件変更し後に滞納するとローンの一括返済を迫られる可能性があるので、確実に返済できる金額を交渉してみてください。

Q3-03すでに滞納3ヶ月目ですが、返済期間の延長の交渉は可能ですか?

A. 基本的には難しいです。

一部の金融機関で応じてくれる場合がありますが、滞納中の貴方に対して返済期間の延長を承認する可能性は低いですが、0ではありません。ほかの銀行から住宅ローンの「借り換え」を検討する方法があります。しかし、可能性は高くはありません。

Q3-04離婚して実家におりますが、以前の家の住宅ローンの督促が実家に来たのは?

A. 自宅購入の際、共有名義か住宅ローンの連帯保証又は連帯債務者になっていると思います。

もしそうであれば離婚は債権者にとって借金免除になりませんので、貴方に督促状が届いたのだと思います。何カ月もしない内に、債権者から電話、訪問、競売通知が届いたりしますので早めに手を打つべきです。

Q3-05住宅ローンで3000万と消費者金融で300万の滞納。自宅は残せますか?

A. 消費者金融の返済だけでも結構払っていると思います。

まずは、弁護士に相談して、消費者金融の債務整理をすることです。利息、返済期間の変更交渉により、場合によっては、返済額も減らせる可能性があります。そして、金融機関と交渉が成立し、ローンを約定通り返済できれば、自宅は残りますが、長期滞納をしますと、一括返済を請求されると思います。

Q3-06連帯保証人と連帯債務者は違いは?

A. もちろん違います。

保証人とは、債務者本人に支払い能力が無い場合に限って支払義務が発生します。連帯保証人とは、債務者に支払い有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人で、債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随時に返済請求ができます。連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などして、一緒になって返済していく人のことです。連帯保証人よりさらに責任は重く、債務者が返済に行き詰っていなくても請求されることがあります。連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚などの理由にかかわらず、変更することは難しく、滞納した時の支払い義務が生じます。

Q3-07住宅ローンを滞納するとどうなる。

A. 住宅ローンを滞納すると、まず、督促状、催促の電話があります。さらに滞納し、3ヶ月を経過すると、期限の利益を失います。一括返済、または、競売にかけられるかもしれません。

対応は、金融機関さまざまですが、早めの対策が必要です。借金の返済に苦しくなったら、まず滞納する前に専門家に相談して、対処することをお奨めします。早めの対応が、再スタートを有利にするからです。

Q4 債務整理に関する質問上に戻る

Q4-01親子売買で借入(ローン)ができないのは何故ですか。

A. 親子売買における融資が難しいのは、金融機関と保証会社との間における保証契約に問題があるともいいますが、借り入れする内容が問題であり、親子売買そのものが疑わしいからです。

そもそも親子であるならば、相続の際にタダでもらえる不動産を、お金を借りて買うことが金融機関の審査を難しくしています。
実態としては、家を親の借金から守りたい。手放したくない。それで、子供の名義でお金を借りる。家を守る。ということが問題なのです。

親子売買ができない理由に、金融機関と保証会社との間における保証契約が一つの要因にあげられますが、保証契約には以下のように書かれています。
「貸付対象物件の売主が、申込人本人の配偶者・親・子のいずれかである場合、保証の対象とならない。」要は、「親子売買は、保証会社が保証しない。」ということです。

夫婦間や親子間の不動産売買には融資をしないことが原則となっていて、タダで相続できる不動産をなぜ借金してまで買わなければならなのか?ここが金融機関が疑問に思う理由なのです。

子供が親の不動産を買いたいのではなくて、子供の名前でお金を借りたいという理由では、借り入れは難しいということなのです。

Q4-02自己破産のデメリット

A. ① 一定の財産を失い。自由に自分で財産を処理することができません。

処分される財産とは…
■不動産(土地・マイホーム・別荘)
■99万円を超える現金
■20万円を超える預貯金
■20万円を超える株券、ゴルフ会員権などの有価証券
■20万円を超える生命保険の解約返戻金
■20万円を超える価値がある自動車
■受給予定退職金額の1/4~1/8の額が20万円を超える場合、その受給予定退職金の1/4~1/8の額(裁判所によって割合が異なります)
※「自動車・生命保険の解約返戻金・有価証券」の場合、原則として20万円を超える価値のあるものは処分されますが、その他の財産と合計した金額が「99万円以下」であれば、「裁判官の判断」によって、処分されない場合もあります。


A. ② 連帯保証人に迷惑がかかる。

「原則として連帯保証人は一括で債務を返済しなくてはならない」ので、連帯保証人も自己破産手続を行う必要があります。または、「任意整理・特定調停・個人民事再生手続き」などの方法も検討する必要があるかもしれません。


A. ③ 官報に掲載される。

自己破産をすると、「法令・告示・予算・人事など」、国が発行する官報に、記載されます。(免責許可の決定日から約2ヵ月後に掲載)
このように官報に記載されることはデメリットですが、一般の人が官報を見ることはまずありませんので、官報から自己破産したことが知られることはほとんどないと思います。
しかし官報に記載されることの最大のデメリットは、「金融業者(特に悪徳金融業者や闇金業者)」がこの官報をチェックし、破産者に無差別に、ダイレクトメールを送りつけてくることです。


A. ④ 住所移転と旅行の制限される。(管財事件手続中の場合)

破産管財人が選任された場合は、債務者の財産を換価、処分し、各債権者に配当しなければならないので、手続きの迅速化のため、「債務者の逃亡・財産の隠蔽」などを防止するために、破産手続きが終了するまでは、裁判所の許可なくして「住所の移転(引越し)」「長期間の旅行」はできないことになっています。
※実際には許可を求めれば、簡単に許可を与えてくれているようです。
しかし、個人の場合は、ほとんどが同時廃止(同時破産廃止)になるので、この場合には住所の移転や旅行をするのに裁判所の許可は必要ありません。


A. ⑤ 公法上の職業、資格の制限を受ける。

弁護士・司法書士・行政書士・税理士・公認会計士・公証人・不動産鑑定士・弁理士・社会保険労務士・有価証券投資顧問業者・宅地建物取引主任者・公安委員会委員・保険勧誘員(損保代理店、生命保険外交員)・警備業者(警備員)・質屋・古物商・建設業・風俗業者・合名会社、合資会社の社員・株式会社、有限会社の会社役員(監査役(※)など)・代理人・後見人・保証人・補佐人・後見監督人・補助人・遺言執行者。


A. ⑥ 私法上の資格の制限を受ける。

会社の取締役、監査役になれない。


A. ⑦ 7年間は自己破産ができない。

従来この期間は「10年間」でしたが、平成17年1月1日より改正された新破産法によって、「7年間」に短縮されました。


A. ⑧ 管財人によって通信物の制限がある。

破産管財人が選任されて、管財事件になった場合は、破産者の財産は破産管財人が管理することとなります。破産者宛に届いた郵便物も、破産管財人が管理し、中身を閲覧することもできます。


A. ⑨ 破産者名簿に記載される。

自己破産するには2つの手続きを踏まなければなりませんが、1つ目の手続きである「破産手続開始決定」が下りた場合には、破産者の本籍地の市区町村役場が管理している「破産者名簿(戸籍・住民票とはまったく別の物です)」に記載されます。
しかし破産者名簿は、「公的な身分証明書・資格・免許など」を取得する場合に、申請者が欠格事由に該当しないかどうかを確認するために利用される名簿ですので、一般の人、いわゆる第三者が、許可もなく勝手に閲覧できるものではありません。


A. ⑩ 自己破産にかかる費用が高いため、その分生活、返済が苦しくなる。

弁護士に依頼すると、費用が高くなりますが、法テラスを利用すると、安くなる場合もあり、5000円から1万円の分割返済に応じてくれる場合があります。

Q4-03自己破産のメリット

A. ① 最大のメリットは債務が免除され借金がゼロになること。


A. ② 債権者からの取り立て、請求から解放されること。


A. ③ 自己破産の開始決定後に得た収入や財産については、自由に所有することができ、 その使い道は自由なること。


A. ④ 自己破産の申立をすることによって給与等に対する差押、仮差押等はされなくなる。

また、すでにされていた差押、仮差押等は失効されます。(破産法42条)
そして、公正証書を作成してお金を借りてしまった方などは、裁判所を通さなくても差し押さえできる条項などが入っていることが多いため、差し押さえ防止には、破産の申立をするメリットが大きいでしょう。


A. ⑤ 家財道具や99万円以内の現金など、日常生活を営む上で必要と認められる財産は、 手元に残すことができるのでメリットと考える人もいるでしょう。

Q5 債権放棄に関する質問上に戻る

Q5-01信用保証協会は債権放棄しないの?

A. 基本的に、民間の金融機関は、債権放棄をすることありますが、政府系金融機関や、信用保証協会は、基本的に債権放棄する仕組みをもっていません。

そのため、なかなか債権放棄に応じてくれないと言われます。しかし、信用保証協会でも政府系金融機関でも、債権放棄をする事があります。でも、通常の債務と同様そう簡単に債権放棄をすることはありません。
返済の為に頑張っている企業・個人・連帯保証人さんは、少しでも「債権放棄」を希望されてます。公的機関が容易にそれを許せば、信用保証協会を利用することのない国民が怒ります。借りた金を、自己破産もしないで、簡単に債権放棄されたら、この世の中がおかしくなりますし、真面目な人が怒ります。自己破産もしないで、債権放棄することは、難しいのですが、自己破産にもお金がかかり、破産をする費用もないという人も多いことも事実です。お金がないから破産するのにお金がないと破産もできなのです。
それで、信用保証協会の求償権の放棄に係る基準には、以下の内容が書かれています。

経営姿勢等が次に掲げるすべての基準を満たすこと。
1.求償権元本の放棄を行わなければほぼ確実に経営が破綻すること。
2.経営姿勢等が次に掲げるすべての基準を満たすこと。
イ.債権者に対し必要な情報を開示しており、遊休資産の処分等の自助努力を誠実に行っていること。
ロ.次に掲げる事項のいずれかに該当し、当該中小企業者の事業継続が地域産業全体にとっても利益があると認められること。
 イ)一定の雇用効果が認められる等、地域経済の産業活力維持に資する事業であること。
 ロ)地域住民の生活に密着した生活関連サービスの提供事業である等、地域社会にとって不可欠な事業であること。
 ハ)先進性、新規性又は技術力の高い事業であり、今後の発展が見込まれる有望な事業であること。
3.当該中小企業者に係る再生計画等(注1)が次に掲げるすべての基準を満たすこと。
イ.再生計画等において、各金融機関(注2)に求められている貸付金等の放棄等の権利変更が合理的かつ公正衡平なものである等、次の(イ)から(チ)までのすべての要件を充足する適正な内容・手続を踏んで策定されたものと考えられ、かつ各金融機関が再生計画に同意する意思を表明していること。
 イ)再生計画等の中で、達成可能と見込まれる事業計画が記載されていること。
 ロ)再生計画等の中に、実質債務超過解消期間が記載されており、その期間が3年以内であること。ただし、3年超の場合であっても、合理的な理由があるものはこの限りでない。
 ハ)再生計画等の中に、株主責任等を問うため増減資による割合的地位の減少又は消滅を行う記載があること。ただし、株主責任を問わない場合であっても、合理的な理由があるものはこの限りでない。
 二)再生計画等の中に、経営陣の退陣についての記載があること。ただし、退陣していない場合であっても、合理的な理由があるものはこの限りでない。
 ホ)再生計画等の中で、複数の金融機関に対し、放棄が認められており、各金融機関に求められている貸付金等の放棄額が合理的かつ公正衡平なものであること。
 ヘ)再生計画等の中に、破産的清算又は法的再生手続によるよりも多い回収が得られる等経済合理性が期待できる内容が記載されていること。
 ト)債権者集会等が実施される場合には招集される等、信用保証協会に適切な意見表明の機会が与えられていること。
 チ)再生計画等の作成にあたり、弁護士、公認会計士、税理士等の専門家による財務面、事業面のデューデリジェンスが行われた調査報告書等が存在し、当該報告書について、合理的で実現可能性が高い等の意見が付与されていること。
(注3)ロ.従業員が再生計画等に協力的であること(労働組合がある場合は、原則として再生計画等につき、労働組合が同意していること)。
ハ.株式会社産業再生機構、株式会社整理回収機構、主要取引行、独立法人中小企業基盤整備機構が中小企業再生ファンド出資事業により出資した再生ファンド及び債権回収会社等が再生計画等の合理的なモニタリングを行う意思を表明している等、再生計画等の円滑な実施が期待でき、かつ、再生計画等の成果(経常損益の黒字転換、債務超過の解消等)が適正な期間内に達成される見通しであること。
(注1)再生計画等とは、中小企業再生支援協議会が策定を支援した再建計画、独立行政法人中小企業基盤整備機構が産業活力再生特別措置法(平成11年法律第131号)第29条の8に規定する出資業務により出資を行った投資事業有限責任組合が策定を支援した再建計画、株式会社整理回収機構が策定を支援した再建計画、株式会社産業再生機構が株式会社産業再生機構法(平成15年法律第27号)第22条の規定により支援決定を行った事業再生計画及び私的整理に関するガイドライン(平成13年9月19日に私的整理に関するガイドライン研究会がとりまとめたものをいう)に基づき成立した再建計画をいう。
(注2)金融機関とは、当該中小企業者と取引を有する金融機関のうち、再生計画等によって権利変更を余儀なくされる金融機関をいい、信用保証協会を含む。ただし、債権の譲渡等により取引を廃止する金融機関は除く。
(注3)整理回収機構の再生計画については、「企業再生委員会」において着手可能と判断されている場合、産業再生機構の事業再生計画については「産業再生委員会」により支援決定がされている場合は上記の基準を満たすものとする。

これらの基準を満たせば、保証協会が債権放棄することになります。ハードルが高すぎると思いますか。でも、債権放棄する基準を設けていることです。借りた金を返さなくていい基準があること事態、私は、すごいと思います。

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Q6-01任意売却専門の会社とオクションさんとの違いは?

A. 任意売却専門会社でないから、知識がないとか?交渉能力がないとかいう業者がいますが、はたしてそうでしょうか。

任意売却専門で沢山の従業員をかかえているところは、私は今のところ知りません。逆に、従業員を抱えているところ程、専門部署はあっても、専門会社にはなれないと思います。
しかし、従業員が少ないといっても、任意売却に特化してやっていることはいいことだと思います。だからと言って、専門会社じゃないとダメということも無いと思います。
共通して言えることは、任意売却の交渉テクニック、知識が無い不動産には相談しない方がよいと思います。債権者に対しての交渉テクニックは必要です。
当社は、任意売却の経験を全員しているわけではありませんが、経験があるスタッフが担当します。また、当社は任意売却だけをやっているわけではありません。

でも、それが当社の長所でもあります。当社は、投資物件、賃貸管理、リフォーム、などもやっており任意売却のお客様にも役に立つことがあります。
不動産の買取り、お部屋探し、賃貸借契約、など必要なことがでてきて、そこで、当社は総合的なアドバイスでお客様をサポートできるわけです。

Q6-02銀行が紹介する不動産と御社とどちらがいいのでしょうか?

A. どちらがいいかは、所有者の判断になると思いますが、銀行が紹介する不動産会社は、あなたに有利に交渉をすすめるとは限りません。

当社は債務者(あなた)からの依頼で、希望を聞いて交渉いたします。また、当社も債権者からの紹介もありますが、やはり、債権者、債務者の希望を聞き調整することになります。もし、信頼できる不動産会社が見つからなければ、銀行が紹介する不動産会社でも良いです。できれば自分で依頼するほうが色々と聞けていいと思います。

Q6-03オクションさんは競売物件を落札していますが、強制執行するの?

A. はい、競売に入札し落札する時もありますが、まだ、強制執行はありません。

落札した物件で、所有者が入居している場合は、担当者が直接、入居者に会いに行き、話し合いをいたします。
誠意をもって対応させて頂くことで、自分でお引っ越しされていく方が、ほとんどです。それでも金銭的に厳しい方、引っ越しが難しい方には、生活保護の申請を入居者と一緒に行い、アパートを市役所の担当者に探してもらったりします。
当社でも探せますが、入居に必要な保証人、保険会社が付かない方が非常に多く、当社で探すのにも限界があり、役所の担当者に探してもらうことも多いです。(基本的には役所の担当者探してくれません。)
生活保護者ですから、引っ越しに必要な諸費用は、役所から支払われますが、入居の場所、大きさ、築年数等の贅沢は言えません。住宅ローンの残債が多い人に関しましては、自己破産を勧める場合もあります。でも、これは最後の手段です。マイナス面もありますから。ただし、入居者が悪質な方でしたら、今後は強制執行を考える場合もあるかもしれません。

Q6-04オクションさんは、何故、任意売却専門でないの?

A. 任意売却を専門に行っている不動産会社様がいる中、当社は専門というわけではありません。

しかし、任意売却の経験は、創業当初から取り組んでいましたので経験実績があります。
当社が任意売却を専門でないのは理由があります。それは、お客様の要望に応えてきたからだと思います。賃貸の募集・管理は、オーナー様に希望されて始めましたし、収益物件もお客様から購入、または売却を依頼されて取り扱いするようになりました。
任意売却は、創業当時から相談は受けておりましたが、ビジネスとしては考えていませんでした。今は、ビジネスとしても、お客様のお役にたてると思っています。

Q6-05自己破産にかかる費用はいくらですか?

A. 自分で行う場合⇒約2~3万円の実費です。
(内訳:予納金約2万円、収入印紙1500円、郵便切手約5000円)
※詳しい費用は裁判所によって、内容によって異なりますので、一度裁判所にご相談ください。(裁判所によっては、弁護士に聞いてくださいと言われる担当者もいます。)

生活保護者をうけて自己破産をした場合などは、無料でできることもあります。
また、法テラスという機関を利用すると、16万程度ですんだこともあります。法テラスだと分割払いも可能ですが、受けるために規定もありますので、直接、法テラスに相談するといいと思います。
直接、弁護士、司法書士に依頼すると報酬の上限の規定があまりないので、場合によっては、200万請求される場合や、30万円の場合もあります。同じ内容でも、弁護士事務所、司法書士事務所によって、費用は異なります。または、相談者様の資金内容で決めているケースもありました。
私の個人的な見解では、専門家に直接頼む場合、通常20万円から30万円の費用が妥当だと思います。それ以上でしたら、いちど考え直すか、もしくは、いろいろな専門家の意見を聞かれたほうがよろしいと思います。

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